隠し物件、未公開物件という言葉を聞いたことはありませんか？
実際は、隠し物件、未公開物件に明確な定義はありません。
しかし、同じような意味合いで使われることもあります。
そこで、今回「隠し物件」「未公開物件」というものがどんな意味で利用されているか
「隠し物件」や「未公開物件」はどうやって探すか
不動産会社を経営する私が詳しく解説いたします。
隠し物件・未公開物件の探し方についても解説
隠し物件とは？
隠し物件とは、大体二つの意味で利用されることが多いです。
このような物件を隠し物件というのですが、それぞれの意味や経緯についてご説明してまいります。
隠し物件－諸事情によりネットに公開されない物件－
諸事情によりネットに公開されていない物件を隠し物件という事があります。
今回のもう一つのテーマである未公開物件と近い意味合いで使われます。
諸事情というのは、売買と賃貸で少し事情が異なります。
売買物件でネットに公開されない物件
売買物件でネットに公開されないものは幾つかあり、次のようなものがその代表的な例です。
それぞれについてご説明いたしますと
このように、インターネットで目にする物件は、実際は市場に流通している物件の全てではありません。
賃貸物件でインターネットに掲載されない物件
賃貸物件でインターネットに掲載されない物件もいくつかあります。
賃貸物件の場合は、以上のような理由でインターネットに掲載されていない物件があるようです。
隠し物件－他の不動産業者には紹介させない物件
隠し物件のもう一つの意味として、他の不動産業者には紹介させない物件があります。
宅建業法では、不動産仲介業者は売主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で物件を預かっている場合、レインズという不動産業者専用のサイトに掲載しなければなりません。(宅建業法３４条の２)
しかし、この不動産業者専用のサイトに掲載していても、他の会社が買主を探してきた場合、手数料が減ってしまうため、他の業者には紹介させない(所謂「囲い込み」)事によって、物件自体は存在しても紹介できない物件というのも存在します。
↓不動産業界の手数料の仕組みについてはこちら
そして、囲い込みの方法としては以下のような方法があります。
レインズに掲載していて紹介可能でも「申込み有」とするのは「レインズの規約違反」です。
また、専任媒介契約を結んでいるのにレインズに掲載していないのであれば、「宅建業法違反」です。
ここでややこしいのが「一般媒介契約を結んでいる」状態で、レインズに掲載せず、ポータルサイトのみ掲載していて、他の業者に紹介させない物件です。
一般媒介契約の場合、レインズに物件を掲載する義務は無いのですが、ポータルサイトには掲載している物件というのは意外と多くあります。
売主さんが許可していれば、このような囲い込みをしても良い事になっており、販売代理のような形である特定の不動産業者からでないと物件を購入できないという事例は多数あります。
未公開物件とは？
隠し物件についてはご説明してまいりましたが、未公開物件は前述したように、事情によってインターネットなどに掲載出来ない物件の事を指します。
そして、不動産業者がいう未公開物件と、一般の方がいう未公開物件は若干異なります。
そこで、それぞれどういったものを指すかをご説明いたします。
不動産業者がいう未公開物件とは？
不動産業者が未公開物件というと、レインズに掲載されていない物件を指します。
あくまで不動産業者のいう未公開物件はレインズに登録されているか否かで、ポータルサイトに登録されていても、レインズに登録されていなければ未公開物件になります。
売主が不動産業者の場合、売主業者がレインズに登録をします。
また、一般の方から物件をお預かりした場合、仲介業者がレインズに物件掲載をします。
しかし、例えば以下のような場合はレインズに掲載されない事があります。
こういった場合は、売主としては一部の知っている不動産業者にしか紹介してほしくないという事もあるので、レインズに掲載されない事があります。
一般の方がいう未公開物件とは？
一般の方が言う未公開物件とは、スーモやホームズ、アットホームなどのポータルサイトに掲載されていない物件の物件を指すことが多いです。
ポータルサイトに掲載されていない物件でもレインズに掲載されている事はあるのですが、幾つかの事情からポータルサイトに掲載されない理由があります
一般の方がポータルサイトで探すことができる物件は、恐らく市場に流通している物件の２／３程度かそれ以下で、実は他にも沢山の物件が市場にはあります。
基本的にポータルサイトに掲載しないのは、「広告費が高いから」「大々的に物件を売りに出している事を知られたくない」のいずれかです。
その他にも、隠し物件の項でもご紹介したような下記のような案件は、広告してはいけない物件になるので掲載されていません。
なので、一般の方がポータルサイトに掲載されていない物件を知るには、情報網を広くはる必要があり、どのようにすれば未公開物件を見つけられるかは、後ほどご紹介いたします。
「隠し物件」や「未公開物件」はどうして公開されないのか？
ここでの「隠し物件」はインターネットに掲載されていない「未公開物件」の事を指しています。
未公開物件は前述しているように、「広告費や売主の事情でインターネットに掲載位されていない物件」もしくは「宅建業法や、公取の規約で掲載できる状態ではない物件」です。
こういった物件は、物件の事をきちんと理解してもらえる方でないとトラブルになるため、公開されていない訳です。
広告費や売主の事情でインターネットに公開されない物件がある理由
まず、物件をポータルサイトに掲載するには、多額の広告費が必要です。
これらは不動産業者が支払っているのですが、物件１件当たり数千円程度から２０万円位広告費がかかることもあります。
不動産の仲介手数料は、物件の販売価格によって違うのですが、５００万円位のものであれば１５万円位になるので、広告費と手数料収入の費用対効果を考えると、低廉な不動産は物件掲載をしにくいという事実があります。
ただ、こういった物件でも、不動産業者のみが閲覧できるレインズには掲載されている可能性はあります。
また、売主の事情で公開されない物件というのは、敢えて未公開を探している方も居るので、そういった方に向けてプレミア感を出すために未公開物件にしていたり、近隣に幾らで売却や賃貸に出しているか知られたくないという方もかなり多くいらっしゃいます。
不動産の表示に関する公正取引協議会の規約で掲載できないものがある
不動産の広告として掲載するには「開発許可」を得ていない土地は掲載出来ない、「建築確認」を取得していない新築一戸建てなどは掲載できないという決まりがあります。
そもそも、開発許可を取得出来ていない土地も、建築確認を取得できていない新築も売買契約自体が出来ません。
ただ、許可が取れた段階では既に購入予定者が決まっていることもあるので、人気のある物件は未公開物件の段階で情報を取得し、区画をどこにするか決めたり、仕様を詳しく確認をする必要があります。
ただ、このような許可取得前の物件は説明を受けていた計画と違うというトラブルもあるので、情報を入手する不動産屋には気を付けた方が良いです。
一般の方が「隠し物件」や「未公開物件」の情報を入手するには
未公開物件は、物件の事をきちんと理解してもらえる仲介業者が紹介しないとトラブルになる事が多く、未公開物件を紹介してもらうようになるには幾つかの方法があります。
そこで、未公開物件の探し方をここではご説明いたします。
探しているエリアの客付け不動産業者を地道に回ってみる
インターネットに掲載されていない物件でも、レインズに掲載されている物件であれば、不動産業者であれば閲覧できるので、基本的にどこの不動産業者に問い合わせてもレインズ物件であれば紹介してもらうことは可能です。
ただ、この場合は売買は売買専門の不動産業者、賃貸の場合は賃貸専門の不動産業者、投資の場合は投資専門の不動産業者に連絡をする必要があります。
また、レインズに掲載されていない未公開物件というのは、地道に探しているエリア周辺の客付け不動産業者に当たるのがベストです。
「客付け不動産業者」というのは、賃貸の場合は借主、売買の場合は買主を探すのが得意な不動産業者の事を指します。
ただ、この場合はどこが賃貸の客付け業者で、どこが売買の客付け業者か分からない事のが悩ましい所です。
また、地場の不動産業者でも知らないような未公開物件を、違う街の不動産業者が持っていたりすることもあります。
インターネットで「エリア＋未公開物件」で検索して、上位の不動業者に連絡する
インターネットで「横浜 未公開物件」などと調べて、上位に表示される不動産業者にひたすら連絡するのも一つの方法です。
ただ、この場合はあくまでSEOに強い不動産業者が出てくるのであって、必ずしも未公開物件を沢山保有している不動産業者に当たるわけではないので注意が必要です。
ウチカツで不動産相談をする
不動産SNSウチカツは、不動産に関する相談を匿名ですることが可能です。
そのため、例えば「横浜市中区で１００㎡、駅から１０分位までの新築の未公開物件を紹介してほしい」などという相談をすると、登録している不動産業者から物件情報の概要を教えてもらうことが可能です。
その中から一番希望に合いそうな物件を持っている不動産業者と直接コンタクトを取って紹介してもらうことも可能なので、是非一度ウチカツで不動産探しの相談をしてみてください。
不動産SNSウチカツは、不動産業者も無料で利用できる唯一のサイトなので、インターネットのポータルサイトには物件掲載をしていない街場の不動産業者さんも登録していて、きっとご希望の未公開物件が見つけられるはずです。
本当はポータルサイトに掲載したいけど、広告費の事情で物件掲載ができない場合
ここは不動産業者の方向けの内容にはなりますが、高い広告費で物件を掲載できない場合、不動産ＳＮＳウチカツがお勧めです。
ウチカツは、完全に無料で何件でも物件掲載できるため、広告予算をかけられないような低廉な物件でも気兼ねなく物件掲載して集客可能です。
入会金、月額、成約時の手数料など、本当に何もお金がかからず、ＬＩＮＥやＦＡＣＥＢＯＯＫのように誰もが無料かつ気軽に利用できるのでＳＮＳと言われています。
ウチカツは、他にも一括査定や、不動産相談を無料で受けて集客できるというメリットもあり、広告費をかけるのが勿体ないと考える方にはお勧めです。
ウチカツならずっと無料で物件掲載可能
ウチカツの利用に関して、いつか物件掲載でお金がかかるようになると思われているのですが、そのような意図は全くありません。
そもそも物件掲載をするのが有料であるというのは日本の不動産ポータルサイトが広告の延長としてやっているビジネスモデルです。
その点、ウチカツが考えているのは、もっと日本の空き家問題を解決したり、不動産業界全体を良くしたいという思いから創られており、不動産業界・不動産のコミュニティ・不動産を取り巻く社会の改善が目的です。
目指しているのはFAEBOOKやラインなどのSNSや、google,WIKIPEDIAなどの誰もが利用できるツールを目指しているので、基本的には全て無料で集客出来て、一部上位表示機能のみ有料となっております。
ウチカツは利用者様の相談に無料で答えて集客可能
ウチカツは、不動産探しで悩む方の相談に買いとすることでも、無料で集客可能です。
不動産の事で悩みを抱えている方は多いのですが、不動産について相談できるところはyahoo知恵袋位しかありません。
しかも、知恵袋で相談に回答しているのは一般の方なので、正確ではない事も沢山あります。
そこで、不動産業者の方々が一般の方の相談に回答することで、無料で集客できるようなシステムになっております。
ポータルサイトの物件が隠し物件(他の業者に紹介させない物件)だったら
特定の不動産業者からでないと物件を購入や賃貸できないというのは、どうも納得が行かないことがあるかと思います。
しかし、現在物件を紹介してもらっている不動産業者からは紹介できない事もあると思うので、こういう場合は直接物件を紹介している不動産業者に行くしかないです。
隠し物件が囲い込みで他社からは紹介できない場合
売主が特定の業者にしか物件を紹介させないという事もありますが、勝手に不動産業者が他の業者に物件を紹介させないようにしている事があり、これを囲い込みと言います。
囲い込みは、前述しているように仲介手数料収入を最大限もらうための手段ですが、売主の許可を得ずに囲い込みをするのは、ルール違反です。
一旦、現在物件を紹介してもらっている不動産業者に、その会社が勝手に囲い込みをしているのか確認してもらうようにしましょう。
またどんなに良い物件でも、囲い込みする不動産業者は契約後、トラブルになる可能性が高いので、注意するようにしましょう。
隠し物件で、本当に売主が他の業者に紹介させないようにしている場合
売主が敢えて囲い込みのような事をさせることはあるのか不思議ですね。
しかし、実際売主がある業者を通してしか買えないようにしている事はあります。
例としては以下の通りです。
よくあるのは、売主と媒介業者が関連会社の場合、関連会社からしか物件を購入させないようにしているケースです。
一部上場企業でもこういう事をすることはありますし、売主と媒介業者・担当者の間で何か義理がある場合もこういうことはあります。
この場合は、売主から許可を得て囲い込みをしているので、ルール違反ではありません。
そのため、売主が指定した業者からしか物件を購入したり、借りたりできない事になります。
隠し物件、未公開物件を探すならウチカツ
隠し物件、未公開物件について解説してまいりました。
未公開物件を探すのは中々難しいのですが、不動産SNSウチカツは、未公開物件情報の提供依頼を匿名ですることが可能です。
これによって、今まではインターネットで未公開物件を持っていそうな業者を地道に検索したり、探しているエリアの不動産業者を回るしかありませんでしたが、ウチカツは匿名で未公開物件探しを地場の不動産業者に相談出来て、一番良さそうな物件をもっている会社に直接相談して未公開物件情報を教えてもらう事が可能です。
不動産SNSウチカツは、不動産業者も無料で利用できる唯一のサイトなので、インターネットのポータルサイトには物件掲載をしていない街場の不動産業者さんも登録しています。きっとあなたに合う物件が見つかりますので、是非ウチカツで未公開物件を探しの相談をしてみてください。
著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒 ２０２０年より同社代表に就任、ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事を問題ととらえ、業界初の不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を２０２２年にリリースした。