住宅ローンを滞納していると……いくつかの段階を踏んで競売開始決定通知書が送られてきます。
そうなると、住み慣れた自宅が競売にかけられてしまうことに。
今回は、自宅が競売にかけられる前にできることをドリームプランニングの社長が解説します。
競売開始決定通知書とは？
競売開始決定通知書とは「債権者の申し立てにより、債務者の所有する不動産を競売にかけることが決定しました」という通知書です。
この競売開始決定通知書が送られてくると、住み慣れた自宅が競売にかけられてしまう可能性があります。
住宅ローンを数か月間滞納してしまうと、段階を踏んで競売開始決定通知書が送られてきます。
競売開始決定通知書が届く前に、住宅ローン滞納への対処を見直して、自宅が競売にかけられないよう対応を試みましょう。
滞納分の督促状
住宅ローンを１～３ヶ月ほど滞納すると「支払いの督促」が金融機関から届きます。電話でも連絡があるでしょう。
すぐに滞納分を支払えば、これまで通りの住宅ローンで分割払いを続けることが可能です。
督促状が届いてしまうと、個人信用情報に延滞履歴がついてしまうため、他のローンを組むことが難しくなりますが、住宅ローンの返済という点においては、事態もまだそれほど深刻ではありません。
そのため、滞納分の返済方法について相談に乗ってもらえる可能性も高いでしょう。
期限の利益喪失「予告」通知書
滞納分の支払い督促を放っておくと、今度は「催告書（期限の利益喪失予告通知書）」が内容証明郵便等で届きます。
催告書には「期日までに支払わないと期限の利益が喪失すること、また支払いの遅延が続く場合には、対象不動産について法的措置をとらざるを得ないこと」等が記載されています。
期限の利益とは、住宅ローンの支払いを金融機関に毎月支払期日まで待ってもらえる債務者（お金を借りている方）の権利であり、支払いが滞ると期限の利益を喪失（つまり一括返済を迫られる）することになります。
この段階で滞納分を支払えなければ、これ以降の対応は金融機関の管轄を超えたものとなり、事態がより重くなっていきます。
期限の利益の喪失
催告書に記載された期日までに、入金ができないときには「期限の利益を喪失」してしまいます。
これは、先ほどご説明したように残りの住宅ローンを一括で返済する義務が生じるということです。
一括で返済できるようであれば自宅を競売にかけられる事態は避けられるでしょう。
しかし、多くの場合には一括返済することは難しく、次のステップである代位弁済へと移行することになります。
代位弁済通知書
代位弁済通知書とは、不動産会社などの債権を保証会社が「代位弁済」したことを通知する書面です。
これは保証会社が「住宅ローンを支払ってくれた」ということではなく、金融機関から保証会社へ債権者が代わったに過ぎません。
そのため、以降は保証会社から債務者へ支払いの請求が来るようになります。
滞納者の支払い義務がなくなることはなく、引き続き自宅が競売にかかる可能性があることには変わりありません。
競売開始決定通知書
保証会社の求めに応じず、債務の支払いをせずにいると、保証会社は裁判所に自宅の競売を申し立てるでしょう。
そして裁判所が自宅の競売を決定すると「競売開始決定通知書」が送られてきます。
ここで何らかの手を打っておかないと、自宅が競売で落札されてしまうのです。
善後策について、知見を豊富に持つ不動産会社などへの相談をおすすめします。
競売開始決定した後の流れ
住宅ローンを滞納しないことは大切ですが、経済的な事情などにより、どうしても支払うことが難しい場合もあるかもしれません。
一般的に、４～６か月間滞納してしまうと、「期限の利益の喪失通知書」に続き「競売開始決定通知書」が送られてくるといわれています。
現況調査の実施
競売開始決定通知書を受け取った後には、裁判所による現況調査が行われます。
専門家が訪問して不動産の現況を調査、資産価値を査定するのです。原則として日程の変更はできませんし、立ち入りを拒否することも認められません。
たとえ不在であっても強制的に鍵を解錠してしまうので、自宅に入られたくなくても免れるすべはないでしょう。
調査の結果は競売物件情報として公開されてしまいます。
自宅が競売にかかったことを周囲に知られないようにするには、現況調査が実施される前までに、何らかの対応をする必要があります。
期間入札の通知と入札開始
現況調査が行われると、入札がいつから始まるのかを記した「期間入札の通知」が届きます。
競売の情報は新聞や競売物件サイトなどに公開されます。期間入札の日から、購入希望者による入札が始まります。
落札と立ち退き
入札の結果、落札者（買受人）が物件の代金を納付すると、所有権の移転が登記されます。元の所有者は期日までに物件を立ち去らなければなりません。
競売開始決定通知書の受け取りから、新たな所有者が決まるまでは合法的に住むことができます。
多くの場合、６～８か月間ほど猶予があり、その間に引っ越し先を決めなくてはなりません。
競売開始決定通知書を無視するとどうなる？
競売決定通知書が送られてきてしまった場合には、何らかの対応をしないと、自宅が競売にかかってしまいます。
この通知書を無視することは絶対に避けましょう。ひとたび競売が始まってしまうと、競売される物件に住む人への配慮はほとんどありません。
滞納者の承諾に関係なく、入札への手続きは進んでいきます。通知を無視することなく、自宅が競売にかけられる前に、何らかの手段を取ることが大切です。
任意売却で競売を回避する
競売を回避する手段として、一般的なものが任意売却が挙げられます。任意売却とは、不動産を債権者の合意を得て不動産を売却することです。
任意売却後には、残っている債権について債権者と相談することができます。
任意売却で自宅を売却する場合には、自宅に住み続けられる可能性があることだけでなく、競売に比べて多くのメリットがあります。
・売却のタイミングに関して、ある程度希望を聞いてもらえる
・競売よりは高い額で売却できる
・売却代金から、引っ越し費用などをまかなえる可能性がある
このように、任意売却をすることにより、少しでも有利な状態で債務処理を進めることが可能です。
競売を回避して、自宅に住み続ける方法
競売を回避して自宅に住み続けたい場合には、以下の方法も考えられます。
- リースバックする
- 親族に売却して貸してもらう
リースバックする
リースバックとは、自宅を投資家やリースバック会社に売却したあと、賃貸住宅として自宅に住み続ける方法です。
自宅を離れることがなく、経済状況の回復が見込まれれば、買戻しができる可能性もあるでしょう。
しかし、リースバックした会社は、その後別の会社に転売したり、投資家に売却したりするので、手荒なオーナーに売却されてしまった場合、立ち退きを迫られる可能性もあります。
ただ、リースバックで売却すれば、所有権が売却先へ移転しているため、固定資産税や管理費（マンションの場合）などの負担もせずに済みます。
親族に売却して貸してもらう
親族の中に資金がある方が居て、その人に売却できれば、自宅が他人の手に渡らないという利点があります。
ただし適正価格での売買が難しい場合が多く、住宅ローンが通りにくいという懸念点も見逃せません。
相続税逃れのために売却するのではないかなど、税務署から指摘が入る可能性もあるでしょう。
そのため、親族間売買は金融機関から住宅ローンが借りにくいとも言われています。
債務を整理して競売を回避する
抱えている債務を一括で返済したり、債務を整理したりすることにより、自宅が競売にかかることを回避できる可能性も考えておきましょう。
- 住宅ローンを一括で返済する
- 個人再生で債務整理をする
住宅ローンを一括で返済する
もしも住宅ローンを一括で返済できれば、債権者による抵当権の実行を防ぐことが可能です。
そもそも住宅ローンの支払いを滞納したことで、競売開始決定通知書が届いているので、一括返済をすることは現実的には難しいでしょう。
それでも資金援助が期待できそうな場合などは、検討してみるのもよいでしょう。
個人再生で債務整理をする
個人再生なら、住宅資金特別条項という制度で、再生計画が認められれば自宅に住み続けることができます。
個人再生とは、裁判所で債務を整理する方法で、住宅ローン以外にも借金があり多重債務に陥っている場合に適用できるでしょう。
債務整理をする際に、住宅ローンを整理対象から外すことが可能であるため、自宅にそのまま住み続けることが可能です。
ただ、返済期間が短く３～５年間であるため、その間に債務を完済する必要があります。
また、住宅ローンそのものを滞納している場合は利用するのが難しく、他の小さな延滞にのみ適用されるという事を覚えておきましょう。
「競売開始決定通知書」に関するウチカツへの相談事例
代位弁済通知書が届いたご相談者様。このままにしておくと「競売開始決定通知書」が届く流れになります。自宅に住み続けたいと希望され相談されました。
ウチカツでは、相談者様のプライバシーを守るため、不動産会社様とのやり取りを始めるまでは連絡先の入力は不要です。
心配ごとを安心して相談できる環境が整っています。
ご相談内容
住宅ローンを滞納していたら、保証会社から代位弁済通知書というものが届きました。
そこには「住宅ローンを全額返済したので、住宅ローンを全額返済してほしい」ということが書かれていました。
意味がよくわからなかったため、知り合いに相談したら「競売になるんじゃない？」と言われました。
こちらとしては、住宅ローンをこれから少しずつ返して、今の住宅に住んでいたいと思っています。どうしたらよいか教えてください。
回答例 Ａ社
期限の利益を喪失しているため、残念ながら住宅ローンを分割で払うことはできません。
今のご自宅に住み続けるためには、リースバックという方法なら可能かもしれません。
任意売却後のリースバックを成功させるためには、様々な問題があるので、慎重に検討する必要があります。
ただし当社では国土交通省が作成した「住宅のリースバックに関するガイドブック」をもとに、ご相談をしていただけます。
こちらのガイドブックを当社までご請求ください。
競売開始決定通知書が届いたらウチカツへ相談 (まとめ）
競売開始決定通知書が届いても、自宅に住み続けたい人にとっては、不動産のプロに相談することがおすすめです。
少しでも早く、その人に合った方法を検討することで、自宅を競売にかけることを阻止することができるかもしれません。
多数の不動産会社様にご登録をいただいている「ウチカツ」なら、頼りになる不動産会社がきっと見つかるはずです。
競売開始決定通知を受けた不動産を競売から回避するために、相談にのってくれる不動産会社を探しましょう。
まずはウチカツの相談フォームへお問い合わせください。誰にも知られずに、匿名で競売のお悩みを相談できますよ。
本当はポータルサイトに掲載したいけど、広告費の事情で物件掲載ができない場合
ここは不動産業者の方向けの内容にはなりますが、高い広告費で物件を掲載できない場合、不動産ＳＮＳウチカツがお勧めです。
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ウチカツは、他にも一括査定や、不動産相談を無料で受けて集客できるというメリットもあり、広告費をかけるのが勿体ないと考える方にはお勧めです。
ウチカツならずっと無料で物件掲載可能
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そもそも物件掲載をするのが有料であるというのは日本の不動産ポータルサイトが広告の延長としてやっているビジネスモデルです。
その点、ウチカツが考えているのは、もっと日本の空き家問題を解決したり、不動産業界全体を良くしたいという思いから創られており、不動産業界・不動産のコミュニティ・不動産を取り巻く社会の改善が目的です。
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ウチカツは利用者様の相談に無料で答えて集客可能
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しかも、知恵袋で相談に回答しているのは一般の方なので、正確ではない事も沢山あります。
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ポータルサイトの物件が隠し物件(他の業者に紹介させない物件)だったら
特定の不動産業者からでないと物件を購入や賃貸できないというのは、どうも納得が行かないことがあるかと思います。
しかし、現在物件を紹介してもらっている不動産業者からは紹介できない事もあると思うので、こういう場合は直接物件を紹介している不動産業者に行くしかないです。
隠し物件が囲い込みで他社からは紹介できない場合
売主が特定の業者にしか物件を紹介させないという事もありますが、勝手に不動産業者が他の業者に物件を紹介させないようにしている事があり、これを囲い込みと言います。
囲い込みは、前述しているように仲介手数料収入を最大限もらうための手段ですが、売主の許可を得ずに囲い込みをするのは、ルール違反です。
一旦、現在物件を紹介してもらっている不動産業者に、その会社が勝手に囲い込みをしているのか確認してもらうようにしましょう。
またどんなに良い物件でも、囲い込みする不動産業者は契約後、トラブルになる可能性が高いので、注意するようにしましょう。
隠し物件で、本当に売主が他の業者に紹介させないようにしている場合
売主が敢えて囲い込みのような事をさせることはあるのか不思議ですね。
しかし、実際売主がある業者を通してしか買えないようにしている事はあります。
例としては以下の通りです。
よくあるのは、売主と媒介業者が関連会社の場合、関連会社からしか物件を購入させないようにしているケースです。
一部上場企業でもこういう事をすることはありますし、売主と媒介業者・担当者の間で何か義理がある場合もこういうことはあります。
この場合は、売主から許可を得て囲い込みをしているので、ルール違反ではありません。
そのため、売主が指定した業者からしか物件を購入したり、借りたりできない事になります。
隠し物件、未公開物件を探すならウチカツ
隠し物件、未公開物件について解説してまいりました。
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これによって、今まではインターネットで未公開物件を持っていそうな業者を地道に検索したり、探しているエリアの不動産業者を回るしかありませんでしたが、ウチカツは匿名で未公開物件探しを地場の不動産業者に相談出来て、一番良さそうな物件をもっている会社に直接相談して未公開物件情報を教えてもらう事が可能です。
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著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒 ２０２０年より同社代表に就任、ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事を問題ととらえ、業界初の不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を２０２２年にリリースした。