「底地を相続したけど、地代も安いし売りたい」
「借地人と折り合いが悪いから底地を売りたい」
底地は自分の土地でも思ったように利用ができないので
売却できないかと相談を受けることが良くあります。
そして底地は「誰に売るか」「借地権の種類は何か」
によって価格が全然違います。
そこで今回、底地の売却方法と
借地権の種類による相場について解説してまいります。
底地に付いている借地権の種類による相場についても解説
底地って何？
「底地（そこち）」とは、借地権が設定されている土地の事を指します。
そして、底地の所有者を地主、土地を借りている人を借地権者とか、借地人といいます。
底地の所有者である地主は、地代もしくは借地料といって、土地を貸した対価を受領したり、借地人が建物を建て替えるときには「建て替え承諾料」、借地権の更新をするときには「更新料」、第三者に借地権を売却するときは「譲渡承諾料」を受領することも出来ます。
ただ、これはあくまで土地を賃貸している対価の一部であって、平成３年以前に借地契約が結ばれた所謂旧法借地権については、一度貸した借地は正当な事由が無いと地主であっても利用することができません。
なので、底地は基本的に売却の難しい土地と言われております。
借地の歴史
借地の概念が今のような感覚になったのは、明治になって西洋化して民法により所有権の概念が確立してからで、それまでは土地を所有するという感覚自体が希薄でした。
明治時代のころは土地所有者に高い納税が課されていたため、地主が強い立場でしたが、大正、昭和で度重なる戦争などにより兵士の暮らしを守るために借地人の権利が強固なものになりました。
この頃より平成３年に借地借家法ができるまで、基本的に借地は一度貸したら帰ってこないというのが当たり前になり、地主の権利と底地の価値は弱くなったのです。
そして、現在に至るまで、平成３年以前に締結された借地契約は借地人優位に働くようになっております。
底地の売却について
ここまで言うと底地を売却するのはかなり難しいと思う方もいらっしゃると思います。
しかし、底地を買取不動産業者も多数ありますし、底地と借地を同時に売却したりする方法もあります。
そこで、底地をどのように売却するか、売却する際の相場について解説してまいります。
底地専門の買取業者や、底地を高く売却する方法を提案してくれる不動産業者が多数登録しています。
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底地の売却方法
底地の売却方法は、大きく三つに分類できます。
その他にも「等価交換」といって、借地権と底地を交換してお互いに所有権にする方法もありますが、売却とは少し違うので今回は「底地の売却方法」について解説してまいります。
底地を借地人に売却する
一番高額で売れる可能性があるのが、借地人に売却する方法です。
借地人としては、いつまでも地代を払うのももったいないと思っている方がほとんどです。
また、更新料、譲渡承諾料を考えると、資金に余裕があれば購入する方が多いです。
しかし、旧法借地の場合は「地代を払い続けているし買う必要はない」という方や
そもそも「更新料も払わないし、地代も一切値上げさせない」というように
普通の話が全く通じない方も多いのも事実です。
しかし、一般の割と話が分かる方であれば、「更新時期に請求される更新料」や「建物を再建築する際の建て替え承諾料」を請求されると、将来の事も考えて底地を買取してくれる可能性が高まります。
底地と借地を同時に売却する
これも高く売るためには良い方法なのですが、売却額の分配で揉めることが多いです。
底地と借地を同時に売却するケースになると、大体は借地権者が土地を利用しなくなった時です。
このため、「どうせ使わない借地なんだから、別にタダでいいでしょ」という感覚の地主さんが割と多く、借地権者は「自分の土地の権利の方が強い」と考える方が多いので、もめることがかなり多いです。
そして、例え路線価図の借地権割合で合意できた場合でも、建物解体費用や測量費の負担で揉めるケースも非常に多いです。
ちなみに、底地と借地を同時に売却する際は、不可分一体の契約をする必要があるので気を付けましょう。
不可分一体の契約とは、底地と借地を同時に売却する時に、底地の契約が解約になったら、借地の契約も解約になるというような形で、二つの契約が紐づいている契約を指します。
底地・借地の不可分一体の契約は難度の高い契約のため、不動産ＳＮＳウチカツで底地、借地の売却に強い不動産業者に相談してから売却しましょう。
専門の買取業者や第三者に底地を売却する
借地人も底地を買わないし、同時売却も難しいとなったら、第三者である一般の方や、底地専門の買取業者に売却しましょう。
第三者である一般の方というのは、基本的には投資家で、現金を保有しているのがもったいないので、投資として底地を購入している方がたまにいらっしゃいます。
また、底地買取の専門業者も多数存在するので買取業者に査定依頼をしてみてもよいと思います。
ウチカツは、不動産一括査定サイトなどと違い、全国の底地を専門とする不動産業者に、買取価格の査定と、一般の方に売却する場合の査定を比較することが可能です。
また、全国の底地専門の不動産業者が多数登録している唯一のサービスのため、インターネットで一軒一軒探して問い合わせする必要もありません。
底地売却価格の相場
底地は誰に、どのように売却するかによって価格の相場が変わりますが、「借地権の種類」によって価格が変わります。
借地権は主に以下の三つに分けられます。
借地権の売却方法と、借地権の種類別の売却相場について解説してまいります。
大正１０年に制定された借地法が適用される借地を旧法借地権、平成４年に制定された借地借家法の普通借地権がありますが、これらは契約期間以外大きな違いはありません。
普通借地権や旧法借地権の底地を売却する場合の相場
普通借地権や旧法借地権は定期借地権に比べて、価格が安くなる傾向にあります。
といいますのも、普通借地権や旧法借地権では、借地期間が終了しても地主は正当な事由がない限り契約の更新拒絶ができないため、自分の土地であっても自由に利用が出来ません。
しかも、正当事由が認められて更新拒絶できるとしても、建物を時価で買い取らなければなりません。(借地借家法第１３条 建物買取請求権)
普通借地権や旧法借地権の負担付き底地を借地人に売却する際の相場
普通借地権や、旧法借地権負担付の底地は、土地を利用している借地人に売却するのが一番高く売却する方法です。
大体は路線価の借地権割合によって決まるため、借地権割合が３０％の所は更地価格の３０％、借地権割合の５０％の所は、更地価格の５０％になります。
ですので、大体は更地価格の３０％～５０％で、あとは契約期間や利用状況などにより交渉という形になります。
多くの場合は、一筆の底地を別々の借地人に貸していることもあるので、借地人が多い場合は全て借地人と交渉し、底地を分筆したりした上で、それぞれの借地人に売却する形になります。
旧法借地権や普通借地権と底地を同時に売却する
旧法借地権や普通借地権と底地を同時に売却した場合、基本的には更地価格を借地権割合でそれぞれの売却金額の配分を決めます。
しかし、大体この分配金額をいくらにするかという事で揉める方が大半です。
一般的には、借地権割合・底地割合で決めるので、例えば更地価格5000万円で底地割合3割の場合は1500万円となります。
大抵は更地価格の30～50％が底地価格となることが多いです。
定期借地権の底地を売却する時の相場
定期借地権とは、平成４年に借地借家法が制定されてから出来た新しい借地権で、更新がありません。
細かく分類すると下記の３つに分かれます。
建物譲渡特約付きの借地権は、あくまで定期借地権の特約付きのもので、実務ではあまり例がありません。
そのため、今回や一般定期借地権や、事業用借地権として説明してまいります。
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | |
| 契約期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 利用目的 | 制限なし | 事業用 | 制限なし |
| 借地契約終了時 | 更地で返還 | 更地で返還 | 地主が建物を 買取 |
| 用途 | マンション、老人ホームなど | コンビニ、ファミレスなどロードサイドビジネス | 老人ホームなどだが、実務上あまり利用されていない |
定期借地権負担付の底地を借地人に売却する場合の相場
定期借地権負担付の底地を借地人に売却する事は例が少ないのですが、借地人が底地を購入すると所有権になるため、更地価格の80％～100％程度で売却可能です。
定期借地権負担付きの底地を買取業者に売却する場合の相場
また、事業用定期借地権、一般定期借地権負担付の底地の相場は、借地権の契約期間が満了に近づくほど高くなります。
定期借地権付きの底地は、地代収入があるうえに、契約満了により返還されるため、業者買取でも高い値段で売却可能です。
例えば、借地契約の期間満了の1～5年前ほどであれば、更地価格の70％～85％程度で売却できます。
使用貸借の負担のある底地を売却する際の相場
不動産における使用貸借とは、親や親戚などから無償で土地を借りて、使い終わったら返すというものです。
一般的な借地権が「借地借家法」で保護されているのに対して、使用貸借はその適用が無く、法的に保護されません。
しかし、相続が発生すると相続人は、地代の発生しない使用貸借をしている土地の返還を求め、無償で借りている借主は、急に土地が利用できなくなることから争いが起きます。
使用貸借契約の負担付き土地を借主に売却する際の相場
無償で貸しているので当然ですが、使用貸借契約付き土地を借主に売却する場合、更地価格で売却できるのが一般的です。
しかし、大抵の場合はただで土地を借りて住んでいる位なので、土地を購入するという概念が存在しない方がほとんどです。
使用貸借契約の負担付き土地を買取業者に売却する際の相場
使用貸借なので、更地価格に近い価格で土地を買い取れるだろうと思われる方もいらっしゃるのですが、大体借主とトラブルになっていることが多いので、少し金額が安くなります。
また、使用貸借契約の期間がどの位残っているかによって、買取価格も違います。
使用貸借契約の期間が終了していない場合や、使用貸借契約の目的が達成していない場合は、土地を返還してもらえない事もあるため、更地価格の40％～80％程度での買取となります。
底地を高く売るには
底地を高く売るには、借地人に売却するのが一番高く売れる方法です。
しかし、借地人との交渉も面倒ですし、実際にどのくらいの価格が適正なのか分かりませんよね。
そんな時に利用してほしいのが、「不動産SNSウチカツ」です。
底地の売却査定も可能
一般的な一括査定サイトは、不動産業者が査定依頼を受けるだけで、一本当たり１万円以上の広告費を支払っています。
そのため、底地など特殊な不動産を扱う不動産業者は一括査定サイトに登録されていません。
しかし「不動産SNSウチカツ」は、業界初の不動産業者も無料で利用できるサービスのため、底地などの売却の難しい不動産の査定も可能です。
「借地人に売却したい」「投資家に売却したい」などの状況に合わせた査定や、売却の前の相談を匿名ですることも出来ます。
底地の買取査定も可能
しかもウチカツは、底地の買取査定も可能です。
これは、業界初のサービスで、様々な底地専門の買取業者に買取価格を査定してもらうことができるのです。
何社にでも買取査定をお願いできるので、一番対応や条件の良かった買取業者に買ってもらうのも良さそうですね。
著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒 ２０２０年より同社代表に就任、ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事を問題ととらえ、業界初の不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を２０２２年にリリースした。