「店舗を売却したいけど、居抜きでも大丈夫？」
今回はニッチな不動産でおなじみ（株）ドリームプランニングの社長が、店舗の居抜き売却を徹底解説してまいります！
居抜き物件ってどういうこと？
所有する店舗を売却に出すときには、設備や什器をそのまま利用できる「居抜き物件」として売却するのがおすすめです。
居抜き物件とは、店舗内の設備・什器・家具などをそのまま売買・賃貸借する物件のことです。
そのまま店舗を使えるので人気がある
前所有者が使用していた設備などを利用できるため、同じ業界の事業者にとっては利便性が高いでしょう。
物件購入後に店舗改造などの必要がなく、初期費用の負担を抑えることができます。そのうえ、早期に営業をスタートできる点が魅力だといえます。
例えばこんな居抜き物件がある
それぞれのお店のジャンルに合わせた構造や設備となっているため、その物件の特徴を活かして、そのまま店舗として活用できます。
改装の手間や費用の負担をせずに済むため、売りたい居抜き物件の条件が合えば、買手に喜ばれるでしょう。
店舗のジャンルは様々ですが、代表的な店舗では下記のような設備を備えています。
- 飲食店…ラーメン店やカフェなどの厨房施設や飲食スペースなど
- 美容室…シャンプー台やカット台、ミラーなど
- ホテル…客室ごとにあるユニットバスやベッドなど
- 倉庫…内装（躯体がむき出しでない）や空調設備など
ちなみに居抜き物件の売却時には、在庫の商品や消耗品などは店舗資産の対象にはなりませんので、処分しておくようにしましょう。
また、レンタル・リース品も同様で、譲渡の対象外となりますので、レンタル契約やリース契約を終了しておくことが必要です。
居抜き物件は現状引き渡し
現状引き渡しとは、物件の瑕疵（かし）（※）を修復せず、そのままの状態で引き渡すことです。
通常は、物件引き渡しの際には、物件の瑕疵は修復しなければなりません。
しかし居抜き物件の場合には、修復対応は義務ではありません。
築古物件では、修繕費がかなり高額になってしまうことが多いため、そのまま事業を開始できる居抜き物件の人気は高いのです。
※瑕疵：通常備えて置くべき性能や品質を有していないこと
居抜き物件を売却するときのメリット
売却時のメリットには、次の3つが挙げられます。
【１】造作譲渡料を受け取れる
【２】スケルトン解体工事の必要がない
【３】引き渡し直前まで営業できる
造作譲渡料を受け取れる
造作譲渡料とは、居抜き店舗の設備や什器を引き渡す際、買い手から受け取れる代金です。
ただし造作譲渡料をとれるのは買い手が引き取るものに限られ、引渡し前に必要なもの、不要なものに仕分けされます。
売主が手放したくないものは無理に渡さなくて構いませんし、買い手も欲しくないものを無理に引き取らなくて構わないのです。
飲食店を例にとると、
- 内装（壁・床・天井など）
- 厨房設備
- 排気ダクト
- グリストラップ（油脂分離阻集器）
などの設備があります。
造作とは、建物に取り付けられた大工仕事による部位のことです。内装のほか、空調設備・トイレ・シンク・冷蔵庫は含まれています。
また場合によって、椅子やテーブルといった家具なども対象になることがあるでしょう。
一般的に、造作譲渡料の金額は売り手の意思が反映されますが、高すぎる金額設定では買い手が付きにくくなってしまいます。
内装や厨房設備などの造作物の耐用年数や使用価値を考慮して、店舗売却の際に適切な価格を設定するようにしましょう。
スケルトン解体工事の必要がない
店舗売却の際にスケルトン解体工事を行うとすると、費用と手間がかかります。
建物に造作を加えた個所を解体する工事であり、スケルトン解体の費用は、一般的に１坪あたり３万～５万円が相場です。
居抜き物件であればスケルトン解体工事の必要がないため、例えば２５坪の居抜き店舗なら、７５万～１２５万円ほど節約ができます。
引き渡し直前まで営業できる
居抜き物件では、基本的に現状引き渡しであるため、引き渡し日ギリギリまで営業をすることができます。
もちろん消耗品などの運び出しや店内清掃など、次に入られる方がスムーズかつ気持ちよく営業できるよう、２～３日前までには営業を停止して引渡し準備にかかるのがおすすめです。
居抜き物件を売却するデメリット
店舗の居抜き売却時には、次のようなデメリットがありますので、気を付けておきたいところです。
【１】売却できず赤字が長引く可能性がある
【２】店舗閉店の告知前に閉店情報を知られてしまうかも
【３】後継店舗の業種が限定されてしまう
売却できず赤字が長引く可能性がある
居抜き物件として売却しようとしても、新しいテナントがすぐに現れるとは限りません。赤字経営の場合には、そのままズルズルと経営せざるを得ないこともあるでしょう。
そうなるとかえって赤字が膨らんでしまうという、リスクを背負っていることも忘れてはなりません。
なるべく早く店舗を売却できるように、売却を依頼している不動産会社に相談しながら対応するとよいでしょう。
店舗閉店の告知前に閉店情報を知られてしまうかも
店舗が居抜き売却に出ていると、従業員や近しい人などにお店を閉店する予定であることが知れてしまう可能性があります。
閉店まで、周囲の関係者に迷惑がかからないようにすることが大切です。
閉店による従業員への解雇は、３０日以上前に知らせるか、３０日より短い場合は労働基準法に基づく解雇予告手当を至急する必要があります。
店舗の売却を募集する前に、関係者への報告は済ませておくようにしましょう。
後継店舗の業種が限定されてしまう
前の店舗の設備を使用して開業できるということは、新たな店舗の業種が限られてしまうということになります。
建物の所有者にとっては、業種の幅を広げることが難しくなり、居抜き物件の買い手が付きにくくなることも考えられるでしょう。
「居抜き物件」売却までの流れ
居抜き物件を売却する流れは、一般的には不動産売却と同じです。
居抜き物件を売却する具体的な流れは以下の通りになります。
【１】契約内容やリースの確認
【２】居抜き物件の売却業者へ相談
【３】現地調査・査定
【４】買主の募集と売却の交渉
【５】造作譲渡契約の締結
【６】取引成立、物件の引き渡し
契約書やリースの確認
店舗設備やリース契約の内容などを確認しておきます。
テナントからの退去日を含めた大まかな計画を立てるため、契約書類を把握しましょう。
売却する不動産会社へ相談
居抜き物件に詳しい不動産会社へ相談します。
住所や営業時間、希望の売却金額、リース契約の有無などを伝えましょう。
比較検討ができるように、できれば複数の会社へ相談することをおすすめします。
※不動産会社選びにお困りなら、ウチカツへ相談してください。
現地調査・査定
不動産会社による現地調査や査定を受けます。
なるべく有利な条件で査定をしてもらえるように、店舗内の清掃や換気などを行い、できる限り環境を整備しておきましょう。
買主の募集と売却の交渉
不動産会社と媒介契約を結び、買主の募集と売却の交渉をスタートします。
買主の希望があれば、店舗の内見にも応じましょう。
購入意思が強い買主が現れたら、売却条件や引渡し条件なども協議し、互いに納得できる点を導いていきます。
売買契約の締結
居抜き物件の買主と売買条件が固まったら、売買契約を締結します。
それまでの交渉で合意した通りの契約内容になっているか、売買契約書を十分に確認することが大切です。
ケースに応じて、造作譲渡契約書の締結も合わせて必要になることもあります。たいてい売買契約書に盛り込んでおきますが、そういうパターンも覚えておきましょう。
取引成立、物件の引き渡し
取引の成立後、物件の引き渡しへと移ります。
店舗の権利書を買主へ渡し、店舗の売却代金を決済しましょう。
その後、司法書士等に依頼して所有権移転登記をすませれば、居抜き物件の売却は完了です。
査定金額をアップさせるポイント
居抜き物件を売却する際には、少しでも有利な金額で売却したいものです。
以下に気を付けておくだけで、査定金額がアップする可能性があります。
【１】衛生面が整っていること
【２】リース品の契約が終了していること
【３】店舗の雰囲気や備え付けの家具が良い
衛生面が整っていること
しみついた油のにおい、排水溝やトイレからくる悪臭など、店舗をオープンする際には、大変気になるポイントです。
また、ゴキブリやネズミなどの駆除対策が適切に行われているかも気になります。
新しく店舗を探している方にとっては、物件の衛生対策がしっかり行われているかは、大切な判断基準だといえるでしょう。
リース品の契約が終了していること
リース契約をして使用していたものがあれば、契約を終了させて置くことが必要です。
厨房などにある電化製品や玄関マットなど、大きなものから小さなものまですべてのリース品の確認しておきましょう。
もしも店舗を明け渡した後にリース品が店舗内に残っていたら、他の譲渡された物品と混ざってしまい、新しい店舗で使用されてしまうかもしれません。
居抜き店舗の引き渡し後にトラブルが起きないように、しっかりとした確認作業が必要です。
店舗の雰囲気や備え付けの家具が良い
店舗の雰囲気や備え付け家具のコーディネートも、居抜き店舗の査定アップに少なからず好影響を与えます。
買い手に「この店舗は繁盛しそうだな、高い収益が見込めそうだな」と思ってもらえれば、査定にも反映されてくるでしょう。
そのほか、駅から近かったり大通りから車の駐車がしやすかったりなど、立地による利便性が高い場合にも査定金額がアップしやすいです。
査定金額を下げてしまうこと
居抜き物件の売却で、査定金額を下げてしまう原因は、以下の通りです。
【１】故障している設備や備品がある
【２】掃除や手入れが行き届いていない
【３】お店の評判が悪い
故障している設備や備品がある
店舗の設備や備品の中に、故障しているものがある場合は注意が必要です。
すぐ修理する予定がないなら、査定の前に撤去処分するのをおすすめします。
故障したものを放置していると、手入れができていない店舗というイメージがついてしまい、査定金額を下げてしまうかも知れません。
掃除や手入れが行き届いていない
店舗の掃除や手入れが行き届いていないと、買い手に悪印象を与えてしまいます。
永年の使用でしみついてしまった汚れや匂いを完全に落とすまではいかずとも、お金をかけずにできる掃除や手入れは丹念に行いましょう。
ぞんざいに扱われている店舗は、パッと見た方にも見抜かれてしまうものです。
お店の評判が悪い
前のテナントの悪い評判を引き継ぐことは避けたいと、これから店舗を開店させようとする人は思います。
多くの居抜き物件は、何らかのマイナス要素を抱えているものです（プラス要素ばかりであれば、そもそも店舗を売却しようと思わないでしょう）。
店舗の「接客態度が悪い」「顧客からの評判が悪い」「近隣とトラブルになった」といった良くない評判は、後継店舗の経営にも影を落とすことが少なからずあります。
業績が良かったにもかかわらず、撤退してしまうことも決して少なくありません。
こういった悪い評判はないか、もしあっても払拭できる内容か、事前に確認しておいたほうが良いでしょう。
居抜き物件売却にかかる費用
ここでは、居抜き物件として店舗を売却する場合にかかる費用をおさえておきましょう。
【１】仲介手数料
【２】売却にかかる税金
仲介手数料
仲介手数料は、物件の売買を仲介した不動産会社に対して支払われる成功報酬です。
居抜き物件の店舗売却は、一般的な不動産売買と同じ扱いになります。
不動産売買の仲介手数料は上限額が宅建業法（宅地建物取引業法）で定められており、売却する店舗の取引価額によって変わるのでチェックしましょう。
| 売却物件の取引価額 | 計算方法 |
| ２００万円以下 | 取引価額の５％（税別） |
| ２００万円超～４００万円以下 | 取引価額の４％＋２万円（税別） |
| ４００万円超 | 取引価額の６％＋６万円（税別） |
売却にかかる税金
不動産を売却するときには、手続きをするときにも税金がかかります。
- 印紙税…不動産の売買契約書などの課税文書にかかる税金。
たとえば、１０００万円を超え５０００万円以下なら１万円の印紙が必要です。 - 登録免許税…不動産や会社などの登記を行う際にかかる税金。
- 消費税…仲介手数料など、サービス等を消費した際にかかる税金。
- 譲渡所得税…売却した居抜き物件の売却益（売却金額－売却費用など）に対してかかる税金
売却した翌年に確定申告をしましょう。
居抜きでなく売却する方法
所有する店舗を他者へ引き継ぐ場合には、下記の２つの方法もあります。
【１】事業譲渡
【２】スケルトン売却
事業譲渡
今ある売上や利益を維持できる環境を含めて譲渡すること。
売上を上げるためのスキームが用意されているので、事業を継続しやすい点が特長です。
スケルトン売却
スケルトン売却とは、建物を躯体のみにしてから売却すること。
居抜き物件の売却とはちがって、店舗の内装や設備などのすべてを取り去って売却するので、必要な設備をすべて自分で揃える必要があります。
居抜き物件の売却に困ったらウチカツへ相談
物件の居抜き売却は、店舗をそのままの形で売却したいオーナー様にピッタリの売却方法です。
居抜き物件の売却にお困りの際は、不動産SNSウチカツ（UCIKATU）で居抜き物件の売却に強い不動産会社に相談することもできます。
居抜き物件として店舗の売却をお考えのオーナー様の質問に対して、不動産のプロから回答が届くでしょう。
回答をくれた不動産会社へ自分から連絡するまでは、完全匿名で相談できます。
なのでプライバシーを守りながら「居抜き物件の売却相談」をすることが可能です。
