不動産を売りたいと思い立った時
不動産一括査定サイトや
不動産業者で不動産査定依頼をかけますよね。
ただ、不動産査定と一口で言っても、色んな査定方法があります。
そこで今回は不動産査定方法にどのようなものがあるか、
現役不動産屋で、〈不動産SNSウチカツ〉という査定も可能なサイトも運用している
私が査定方法の種類について解説いたします。
著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒 ２０２０年より同社代表に就任、ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事を問題ととらえ、業界初の不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を２０２２年にリリースした。
不動産会社や鑑定士や銀行の価格算出方法を紹介
不動産査定って何？
不動産査定には、自宅等を売り出す場合の「売出し価格査定」と、不動産業者に買取ってもらう場合の「買取査定」があります。
一般的に不動産屋に行ったり、不動産一括査定サイトを使っても「売出し価格査定」しかできず、不動産業者に買取ってもらう「買取査定」は、不動産SNSウチカツでしか出来ません。
また、「売出し価格査定」は、最初いくらで売り出すかという査定にすぎないため、実際の成約価格と異なることが多いです。一括査定サイトなどを利用しても、各社査定額はバラバラですし、あまりこの査定額は当てになりません。
よく「一括査定サイトを利用して、査定額が高い所に売却を依頼しましょう」などと書いている事がありますが、ほとんどは、アフィリエイトの収入目的の素人の方が書いた記事で、残念ですが査定額はあまりあてになりません。
実際に不動産を売却したことがある人であれば、一括査定サイトの「売出し価格査定」があまり当てにならないもので、それよりも信頼できる不動産業者選びの方が重要だと誰もが分かっています。
ちなみに、不動産SNSウチカツの「買取査定」は、不動産買取業者が「実際に買い取ってくれる価格を査定してくれる」という所が、一括査定サイトと全く違う点で、この「買取査定」については実際に売れる価格と思っていただいてほぼ間違いございません。
不動産会社が行う簡易査定と訪問査定
一括査定サイトの「売出価格査定」には、“簡易査定”と“訪問査定”があります。
簡易査定とは
不動産を実際に見ずに、不動産業者が地図や周辺環境などを確認し、過去の成約事例と比較して査定をする方法です。
簡易査定の特徴としては、簡単に売却する不動産の相場を調べる事が出来ます。ただ、実際には不動産を見ていないため、建物の細かい状態、日照、通風、眺望などの細かい点が価格に反映できません。
このような特徴があるため、簡易査定は相場を知るためには適していると言えますが、実際の売り出し価格を決めるには適しておりません。
訪問査定とは
訪問査定では、基本的に売り出すことを前提で査定を行います。
実際に見ているため、建物の状態や、現地で見ないと分からないようなプラスポイント、マイナスポイントも確認できます。その為精度が高い査定が出来ます。
また、実際に売り出す価格を決めるので、担当営業が「3000万円と査定」しても、「3200万円で売出してほしい」という細かい相談にも乗ってくれます。
査定の方法(取引事例比較法・収益還元法・原価法)
「簡易査定」や「訪問査定」というのも、一つの査定方法ですが査定するときの計算方法というのが３つあります。
それが「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」と言われるものです。
詳しくは不動産鑑定士の本などに書いてあるのですが、ここでは超簡単にご説明いたします。
それぞれ順を追って解説してまいります。
取引事例比較法(主に一戸建てやマンション、土地の時に使う査定方法)
取引事例比較法とは、「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求めるもの」です。
なんのこっちゃって感じですよね。
超簡単に説明すると、「近くの不動産(取引事例)が幾らで売れているか調べて、取引事例と査定する不動産との違いを考慮して査定しよう」って感じです。
周辺の相場を元に査定をすることから、主に一戸建てやマンション、土地の時に使う査定方法になります。
計算式は下のような感じなのですが
試算価格 ＝ ①取引事例の価格 × ②事情補正 × ③時点修正 × ④地域要因の比較 × ⑤個別的要因の比較
②は売り急ぎだから110％、③は取引事例が2年前でそれから不動産が値上がりしているから90％
みたいな感じで、成約事例と査定物件の違いから不動産の価格を計算します。
一般的な不動産の売買はこの方法で査定が行われることが多いです。
不動産鑑定士さんが行う不動産鑑定では、正確にこの計算を行いますが、不動産業者が行う不動産査定ではそこまで厳密な計算はしない事が多いです。
要は周辺の取引価格から、査定物件の価格を査定するってことだね
収益還元法(主に一棟アパート、一棟マンションなどに使う査定方法)
収益還元法とは、不動産の収益性に着目した評価方法で、その不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を決定する方法です。
また、収益還元法には、直接還元法とDCF法がありますが、今回は直接還元法について解説します。
といきなり直接還元法だの現在価値だの言われても、なんのこっちゃって感じですよね。
収益還元法は、収益物件などを購入するときに使われる査定の計算方法です。
主には一棟アパート、一棟マンションなどに使う査定方法ですね。
例えばこの地域のこの物件であれば利回り10％位が妥当かなという風に考えるとしましょう。そこで、10年間の賃料で得られる金額は5000万円だから、査定金額は5000万円という形で決めたりします。
計算式で示すと、次のようになります。
不動産価格(収益価格) ＝ 年間純収益 ÷ 還元利回り
具体的な計算をしてみると
一年間の収益が500万円のアパートがあるとします。
周辺物件などの一般的な利回りを調べてみて、還元利回りが10％位なら
不動産価格＝500÷0.1＝5000万円
という事になります。
収益還元法から価格を決めるときは、想定利回りをウチカツ不動産相談でしてみると良さそうだね
原価法(主に中古の建物に使う査定方法)
原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を行って対象不動産の価格を求める方法です。
これも良く意味が分からないですね。
これは主に中古の建物の価格を査定するときに使われます。
再調達原価とは、簡単にいうと「今建物を建てたら幾らになるか」という事で、減価修正とは、新築時に比べてどの位価値が減ったかを計算します。
減価の対象となるのは、建物老朽化などの「物理的要因」、設備の旧式化などの「機能的要因」、過疎化など周辺の環境変化による「経済的要因」などがあります。
また、原価法によって求めた不動産の資産価格を積算価格と言います。
計算式で示すと、以下の通りです。
不動産価格(積算価格) ＝ 再調達原価 ‐ 減価額
例えば、再調達原価は、木造建築で延べ床面積100㎡、再調達価格が20万円／㎡×100㎡＝2000万円となります。
減価額が300万円の場合
不動産価格(積算価格) ＝ 再調達原価 － 減価額
＝ 2000万円 － 300万円
＝ 1,700万円
チープ君は耐用年数超えてるから、積算価格がゼロなのか(T_T)
不動産査定の流れ
不動産査定の流れは以下のようになります。
不動産会社に査定依頼をする。
最初にいくつかの不動産業者に絞り、査定依頼をお願いします。
インターネットなどで調べるのもOKですが、不動産SNSウチカツであれば、買取業者も含め、いくつかの不動産業に一度に査定依頼を出来ます。
必要書類を揃える
公図、謄本、測量図等があればベターで、その他にもあれば平面図、立面図、配置図なども用意します。書類がそろっている方が正確な査定がしやすくなります。
訪問査定の場合、査定日時を決める
立ち会える日程で訪問査定に日時を決めます。
現地調査を行う
査定依頼をした土地や一戸建て、マンションなどを調査をしてもらい、お家に関するアピールなどもこの時に行います。
不動産業者から質問などがあれば、それに答えるようにします。
査定結果の報告
不動産の査定については、色々な業者さんの意見を参考にしてみましょう。
高い安いだけで不動産業者を選ぶのは非常に危険ですので、やめましょう。
良くあるのは高い金額の査定につられて委任を任せたけれども、他の業者が出してくれた金額より最終的に安くなってしまったという事です。
査定金額はあくまで目安でしかない事を肝に銘じましょう！
査定価格が高いか低いかだけで決めると、最終的に安く売る事になっちゃうかもしれないんだね
物件を任せたはいいけど、最終的に安い価格で売らなきゃいけなくなって、決済時に揉める方って多いんだよね
査定にかかる時間
不動産査定には「売出価格査定」「買取価格査定」と裁判や企業の不動産価格の評価などで行う「不動産鑑定」があります。
「売出価格査定」はどの一括査定サイトでも利用できますが、「買取価格査定」は基本的に”不動産SNSウチカツ”でしか利用できません。(直接買取業者さんが査定をしてくれるのはウチカツだけです)
「売出価格査定」「買取価格査定」について
基本的に売出価格や買い取り価格の査定は、査定依頼を受けてから早くて1時間位(簡易査定の場合)、より正確な査定をするなら、不動産の調査も行わなければならないため1週間程度はかかります。
また、不動産業者さんにお願いする不動産査定は無料で出来ます。
「不動産鑑定」について
一方、不動産鑑定士さんにお願いする「不動産鑑定」はどんなに早くても2週間、長いと1か月はかかります。
これは、相続などの際の不動産評価、裁判に使う不動産鑑定など、より公的な証明になります。
調査項目も複雑になるため、査定には仮鑑定で10万円～、不動産鑑定で30万円～の報酬が必要になります。
査定の際のチェックポイント
次は、査定の際に不動産業者や鑑定士さんがどのようなところをチェックしているか解説いたします。
一戸建ての場合
建物の構造
木造だと耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年(あくまで税務上ですが)なので、同じ築年数でも鉄筋コンクリート造の方が価値が高いです。
築年数、建物の状態
構造とも関係がありますが、耐用年数が過ぎているとほぼ建物の価値はゼロになります。
リフォームをしていたり、注文住宅でしっかりとした建物だと、かなりポイントが高くなります。
また、1981年5月以前か、1981年5月以降かで建物の耐震基準が異なり、新しい耐震基準で建てられた建物の方が価値が高くなります。
立地、方位
立地は、主に「最寄り駅の特徴」と「最寄駅からの距離」、「周辺環境」に左右されます。最寄り駅がターミナル駅で、特急や快速の停車駅なら、同条件の各駅停車の駅より、不動産の資産価値が高くなります。
また、駅から近く、周辺にスーパーがあるなど、利便性が高い立地ほど不動産価値が高くなる傾向にあります。
方位については南向きの区画が一番価値が高く、続いて東、西、北向きの順になります。
ただ、北向きでも南側に広い庭があれば同条件の南向きの区画と資産価値は変わりませんし、南向きでも南側に高架があり、日当たりが無ければ、北向きの不動産と資産価値は変わりません。あくまで目安と考えましょう。
マンションの場合
建物の構造、築年数、建物の状態、立地、方位
この辺りは一戸建ての査定項目と同じです。
築年数が新しいほど高くなりますし、立地が良いほど高くなります。
設備、共用施設、管理費・修繕積立金、管理状況
設備はしっかりしているものほど高く、共用施設が充実しているものほど高くなります。
ただ、管理費・修繕積立金が高いと、価格は低くなる傾向にあります。
眺望
眺望の良い住戸は資産価値が高くなる傾向にあります。
土地の場合
立地、方位
この辺りは一戸建ての査定項目と同じです。立地が良いほど高くなります。
接道状況
前面道路が広く、車両の通行がしやすい道路に接道していると、不動産の資産価値は高くなる傾向にあります。
また、接道している道路が建築基準法の道路だと資産価値が高く、再建築が難しい但し書き道路や、建築基準法外道路という再建築出来ない道路に接道していると、資産価値は安くなります。
地型、面積、建蔽率、容積率
土地の形は正方形かやや長方形位の間取りが入りやすい土地が人気が高く、資産価値が高くなります。
三角形の土地などは、間取りを入れるのにデットスペースも多くなるため、敬遠されがちです。
また、面積が広いほど、建ぺい率・容積率の数値が高いほど大きな建物を建てれるため、不動産の資産価値も高くなります。
法令上の制限
土砂災害法、急傾斜法、文化財保護法など、不動産を建築するのに許可が必要になればなるほど、不動産の価値は低くなります。例えば文化財保護法の埋蔵文化財包蔵地などに指定されていると、建物建築の際に杭を入れられないなどの制限が出たりするので安くなる傾向にあります。
不動産査定方法まとめ
不動産を査定方法には、原価法、収益還元法、取引事例比較法があることをご説明してまいりました。
不動産の種別によって、評価の方法が変わるので、査定の際はどのような方法で査定をしてくれたのか聞いてみるようにしましょう。
不動産の査定をする際は不動産SNSウチカツがお勧めです。
ウチカツでは買取査定が可能なのは、ウチカツがＳＮＳであって、一般的な不動産一括査定サイトのように不動産業者から課金をしていないため、買取業者が直接参入できるという他のサイトと全く違う仕組みになっているためです。
また、一般的な不動産一括査定サイトには参入できない、地場の不動産業者も参入しているため、大手企業には無いきめ細やかなサービスを受ける事も可能です。
もちろん「売出価格査定」も出来ますので、不動産査定の時には利用されてみてはいかがでしょうか。
不動産の査定の時に、「査定金額と実際に売れる金額は違う」
という事をよく聞きませんか？
一般的な不動産査定サイトでの査定は、あくまで「売り出し価格」の査定です。
不動産一括査定サイトに参加するには多額の広告費が必要なため
参加しているのは一部の資金力がある「不動産仲介業者」のみです。
しかし、ウチカツは不動産業者が無料で利用できる唯一のサイトであるため
多くの不動産業者が登録しており、一括査定サイトには登録していない
「不動産買取業者」が多数利用しております。
このような「買取査定機能」は「不動産ＳＮＳウチカツ」以外はありません。
また、不動産の「売り出し価格」と「買取査定」が比較できるのもウチカツだけです。
売却をお考えの方にはぴったりのサービスですので、是非ご利用ください