不動産業者に査定を依頼すると査定した不動産業者が
「不動産査定書」を作ってくれます。
基本的に不動産業者が物件については調べてくれることが多いのですが
事前に書類を揃えておくとより正確な査定をしてもらう事ができます。
また不動産査定書には、受領時にチェックしておきたいポイントも存在します。
そこで今回は、不動産査定書の雛形、テンプレート、査定依頼の仕方
あった方が良い書類、チェックしておきべきポイントについて解説してまいります。
「トラブルなく売りたい」「できるだけ高く売りたい」
そんな方に向けて、現役不動産屋社長の私が不動産査定書のイロハを解説していまいります。
著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒
2020年より同社代表に就任、ニッチな不動産でおなじみの「URUHOME（ウルホーム）」を立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事が問題ととらえ、不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を2022年にリリースした。
不動産査定書の作り方と必要書類について
不動産査定書って何？
不動産査定書って何？
不動産査定書とは、不動産の査定内容についてまとめた書類で不動産業者に不動産査定を依頼すると無料で作ってくれます。
これは、不動産の売り出し価格をお客様に説明したり、買取価格をお客様にご説明したりするためのものです。
この他にも不動産鑑定士が作成する不動産鑑定書や意見書というものがありますが
こちらは公的機関が発表する公示価格の発表に利用したり
裁判などで利用されたりするためのもので、公共性が極めて高い書類になります。
通常の不動産鑑定書で30万円～、意見書などの仮鑑定でも10万円を超えるものがほとんどです。
不動産査定書の雛形テンプレート
不動産査定書の雛形、テンプレートについては下記のようなものになります。
不動産査定書には記載すべきことの明確な決まりは存在しないので、いろいろな書式が存在します。一番のポイントは、査定する不動産の加点ポイント、減点ポイントと査定価格が一番重要です。
不動産査定書の注意点
不動産査定書で提案しているのは、売出しの価格や、予想成約価格であってそれが必ずしも売れる価格ではないという事です。
査定をしているのが不動産の買い取り業者であれば、査定価格はほぼ買い取り価格となりますが、一般的な不動産査定書に記されているのは売り出し価格の提案です。
査定金額が高いだけで決めるのは危険
良くあるのは、媒介を預かりたい不動産業者さんが、媒介を預かりたいがためだけに相場より高い査定をすることです。
この時に、C社が一番査定価格が高いから、C社に依頼しようと考えるのは早計です。
C社に専任媒介を依頼したけれども、1カ月たっても、2カ月たっても案内が入らず、売れないので価格を大幅に下げましょうと言われて、言われるがままに500万円位下げて、結局は他のどの会社よりも一番安い査定価格、3200万円で不動産業者に買ってもらうこと事になったというような話をよく聞きます。
こんな事が無いように、不動産を査定する場合は査定価格が高い不動産業者の意見だけを聞くのは本当にやめた方が良いです。というか、一番高い査定書を作った不動産業者さんは疑ってかかった方が良いです。
大抵の方は、これを知らずに一番高い査定書を作った会社さんと専任媒介契約を交わし、他の会社に依頼できずに結局は安い値段で売却する事になる方が本当に多いです。
せっかく一括査定を使うのであれば、大変かもしれないですが、いろいろな不動産業者さんの話を聞くことをおすすめいたします。
査定額だけで売出し先を決めるのは危険なんだね
高い査定額を鵜吞みにして、最終的に買取業者に売らなきゃいけなくなっちゃう人も多いよね
不動産査定で失敗しないために
不動産査定で失敗しないためには、不動産の買い取り価格の査定もすることが重要です。
基本的な不動産一括査定サイトでは、不動産の売り出し価格の査定しかできません。
これは、不動産一括査定サイトは利用者さんが無料で利用できる代わりに、不動産業者さんが査定1本に1万円以上という高い広告費を払っているためです。
このため、買えるか分からない不動産の査定を受けるために、買取業者さんは一括査定サイトを利用するような事はしません。
では、一括査定サイトを利用している不動産業者さんは何なのかと思うかもしれませんが、一括査定サイトを利用しているのは、資金力のある不動産の仲介業者さんがほとんどです。
そして、不動産仲介業者さんは不動産の買い取りを行わないのです。
不動産仲介業者さんは、売主さんと買主さんの間に立って不動産の仲介を行うのがお仕事なので、不動産の買い取り価格を査定してもらうには、不動産を買い取る買取業者さんに査定をしてもらう必要があります。
新築の一戸建てを購入した方は良くわかると思いますが、購入されたときは不動産仲介業者さんを通して、別の不動産屋さん(売主)の建てたお家を購入された方がほとんどですよね？
この売主のお仕事をしているのが、買取業者さんなのです。不動産買取業者さんは不動産一括査定サイトで見つける事は非常に困難で、別の方法で見つけなければならないのです。
不動産買取業者を探す方法
不動産買取業者を探すには、不動産ＳＮＳ【ウチカツ】を利用するのが一番です。
不動産ＳＮＳウチカツには一括査定機能がついており、唯一不動産業者も無料で利用できるサイトのため、不動産の買取り業者さんも多数登録しています。
ウチカツは、『一括査定サイトではなく、不動産ＳＮＳ』なので不動産買取業者さんも広告費がかからず利用できるのです。
このようにしてウチカツの一括査定を利用して、不動産の買取査定が可能となっているところが、今までの不動産サイトと全く違うと言われる理由です。
ちなみに、一括査定サイトの中で、買取価格を査定できるとうたっているものもありますが、私の知る限りでは不動産仲介業者さんが、買取業者さんに買い取り価格の査定をしてもらっているものがほとんどです。
実際には私も以前不動産仲介業者にいた時は、一括査定サイトで買い取り額を査定してほしいと言われたら、買取業者さんに買い取り価格を査定してもらっていました。
また、不動産査定の前に、そもそも売れるか相談したい場合、ウチカツで不動産相談をすることが可能です。これは、不動産屋である私(ウチカツの開発者)が、全国から不動産の相談を受ける中で、査定する前に相談したいという利用者様のニーズにマッチするサイトが無いという事からサイト発案時に付けた機能です。
このため、利用者様は売る前に一旦匿名で相談して、一番フィーリングの合う不動産業者に査定を依頼するという事も可能です。
「不動産買取査定」と「不動産売出し価格査定」を比較したい場合
「不動産ＳＮＳウチカツ」のように、「不動産の買い取り価格を査定できるサイトは他にない」と前述したとおりですが、「不動産買取査定」と「不動産売出し価格査定」を比較したい場合、どうすれば良いか困りますよね。
ですので、ウチカツでは「不動産買取査定」と「不動産売出価格査定」の両方が利用できるようになっております。入力を2度行わなければならないのが多少の手間ですが、どちらも査定をしておくと何かと安心です。
ただ、既に他のサイトで「売出し価格の査定」をされている方は、ウチカツの「買取査定」のみ利用されてみても良いと思います。
不動産査定書でチェックすべきポイント
取引事例を教えてもらう
不動産査定書を作る時、私も近隣の不動産の成約事例を詳しく調べています。どこの物件がいくらで売れたから、お客様の不動産はいくらが妥当な金額であるという風に一般的には査定を行います。
これを、取引事例比較法というのですが、周辺でいくらで不動産の取引がされているか教えてもらいましょう。
具体的な成約価格が分かると、査定価格が妥当かの判断材料になります。
最低幾らになるか確認する
不動産査定をする場合、基本的に売り出し価格の査定になることは前述した通りですが、売却しにくい不動産の場合、最悪いくらになるか買取査定をしてもらう事をおすすめいたします。
もし買取価格の査定を教えてもらえないようでしたら、不動産SNSウチカツを利用することをおすすめいたします。
ウチカツは買い取り業者も多数利用しているため、最悪いくらになるか査定できます。
不動産査定書は、会社によっては「○○万円～○○万円」のように幅で提示してくることもあるので、「上限の数字と下限の数字がどのようなものなのか」「最低いくらで売却できるかという裏どりが取れているか」なども確認しましょう。
価格の根拠を詳しく教えてもらう
「不動産買取査定」「不動産売出し価格査定」のどちらを利用するにしても、なぜその価格になったのか、詳しく聞いてみることをおすすめいたします。
周辺の成約事例に比べて、どのあたりがプラス材料で、どのあたりがマイナス材料なのか、一番納得いく説明をしてくれる業者さんに売却をお願いするのがベストだと思います。
どこの不動産業者に任せるかを判断する上で、査定価格が高い、低いというのは、本当に意味のないものだと思います。
査定価格が高いところに任せた方が良いとか、適当なコラムを書いている人もいますが、そういうのは現場のことを何も知らない素人が書いたようなものです。
私は不動産屋として、査定金額が高いだけで委任して、結局ものすごく安い金額で買い取り業者に買い取ってもらう事になってしまったという方をたくさん見てきました。
ですので、買取価格は売主さんの希望で決められませんが、売り出し価格を決められるのは売主さんしかいないので、査定金額が安くて納得が行かないことがあっても、一番信頼できる不動産屋と話し合って、自分の希望する価格で売り出してみるように交渉することをおすすめいたします。
法令上の制限なども確認する
前述の価格の根拠にも共通するのですが、その不動産にかかる法令上の制限も確認します。不動産には物件ごとに建築基準法や宅地造成等規制法、土砂災害防止法、都市計画法などの法律や条例により、敷地や建築物の利用方法、用途、大きさ、形態が制限されて、これも価格要因に大きく関係してきます。
不動産業者であればこのくらいの事は調べて当然ですが、残念ながら適当な業者があることも確かですし、担当営業のレベルによっては、何も調べていないという事も良くあります。
いざ売り出してお客さんが気に入っても、法令上の制限で建て替えができないと契約直前に知ったなどという事があっても、困ってしまいますよね？
そうならないために、営業マンの質を確認する上でも、このあたりの法律は教えてもらった方が良いと思います。
どのような媒体に広告を入れて売却するか確認すること
これは、査定書に書いてある事でもないのですが、売却をお任せする会社を決めるうえで最も大事なことだと思います。
一般の方に不動産を売却する場合、売却の委任を受けた不動産業者は、どういった媒体に掲載して売却するか、全く異なります。
まず基本的にはREINS(不動産流通機構)という、不動産業者しか見られないサイトに物件登録を行い、客付業者と言われる別の不動産業者を通してお客様に不動産の紹介を行ってもらいます。
その上で、SUUMO、AT HOME、HOME’Sといった不動産サイトに物件掲載をして、自社でも集客を行います。
不動産サイトに物件掲載をすると、お客様から委任を受けた不動産を自社で案内することになりますが、こんな時のためにも信頼できる不動産屋にお任せした方が良いです。
信頼できる不動産屋は、売主さんにも買主さんにも誠実であるように努めてくれますし、物件のおすすめポイントもちゃんとアピールしてくれます。高く売るためにデメリットを言わず、契約後にトラブルになるような営業マンもいますが、信頼できる不動産屋はそんな不誠実なことはしません。
まずどの不動産屋に相談したらよいか悩んだら、ウチカツの不動産相談システムを利用してみましょう。
ウチカツは不動産のSNSなので、査定だけでなく相談も無料でできますし、「不動産業者も広告費無しで利用」しているので、一括査定サイトでは出会えないような不動産業者と出会うこともできます。
不動産査定であった方が良い書類
地図
不動産の査定依頼を受けるとき、住所がわかって地図を見てもどこを指しているかプロでも非常に分かりにくい事が良くあります。
こういった場合に公図を取得して、現況の地図や航空地図などと比較して調べてみるのですが、公図が分かりにくい場合、物件を特定できない事もあります。
ですので、できれば不動産の場所を明示して査定してもらう事が一番です。
公図・登記簿謄本
公図とは法務局などに備え付けられている、不動産の地番が分かる地図のようなものです。
また、登記簿謄本も法務局に備え付けられている書類で、不動産の所有者や、面積、地目、構造、築年月などが記載されているものです。無くても基本的に不動産業者が取得してくれますが、査定する不動産業者がお客様にすべての書類をお渡しするとは限らないので、売却する不動産について把握するためにも確認しておいて損はないと思います。
また、平成17年3月7日以前に取得した方は権利証、平成17年の3月7日(不動産登記法の改正)以降に不動産を取得した方は登記識別情報が売却の際に必要になります。
測量図
測量をした年代によっては、法務局にも地積測量図が備え付けられていたり、国土調査の結果が役所に残っていたりしますが、地積測量図と別に測量を行っていた場合、最新の測量図があった方が正確な査定が可能になります。
特に高低差がある不動産では、高低測量といって、不動産の敷地内の高さを調べた測量図が査定の前に必要になることが多いです。
不動産業者さんはその測量図をもって、造成費用などを計算して不動産の価格を査定することになります。
間取り図(平面図、立面図、配置図)
新築で不動産を購入している、注文住宅で家を建てた場合などは、間取り図を持っている方も多いと思います。
訪問して査定する場合は、大体の大きさは分かるのですが、机上での査定の場合、間取り図があると査定の精度が高くなります。
リフォーム図面
建物をリフォームしている場合、リフォーム図面があると非常に査定がしやすくなります。どこをいつ頃リフォームしたか、どのように間取りが変ったかなど分かると、あとどのくらいでメンテナンスが必要かなども分かるため、査定の精度が上がります。
不動産査定についてご相談があればウチカツにお任せ
以上、不動産査定書について、現役不動産屋の社長である私が注意点などを解説してきました。
査定などでの不安や、査定する前に相談したいという方は、ぜひ私達の創った不動産SNS「ウチカツ」で不動産の相談をしてみてください。
また、ウチカツでしかできない”不動産買取り業者が直接買取価格を査定する”「ウチカツ不動産買取査定」もぜひ利用してみてください。
不動産と言っても本当に多種多様な専門分野があり、専門分野の不動産業者に相談、査定を依頼できるのはウチカツだけです。
不動産の売却をお考えの方は、ウチカツを利用して不動産査定書を出してもらい、一番信頼できる不動産業者を探してみましょう！
不動産の査定の時に、「査定金額と実際に売れる金額は違う」
という事をよく聞きませんか？
一般的な不動産査定サイトでの査定は、あくまで「売り出し価格」しかできません。
実は、不動産一括査定サイトに加わるには多額の広告費が必要なので、
一部の資金力がある「不動産仲介業者」しか参加していないのです。
しかし、ウチカツは不動産業者が無料で利用できるため多くの不動産業者が登録しており、一括査定サイトには登録していない「不動産買取業者」が多数利用しております。
なので不動産売却の際は、「売出価格の査定」と合わせて
「買取価格の査定」をするのがベストです。
そして不動産の「売り出し価格」と「買取査定」が比較できるのはウチカツだけです。
売却をお考えの方にはぴったりのサービスですので、ぜひご利用ください