離婚するとき、今まで住んでいた家はどうなるの？損をしないようにしっかりと確認しておきましょう。
今回は離婚で家を売却するときの注意を、不動産のプロ「ドリームプランニング」の社長が分かりやすく解説します。
離婚することに…家のことで困っていませんか？
離婚が決まったら…今の生活をできる限り早くリセットして、新しい生活をスタートしたいものです。
そうはいっても、離婚したらどこに住めばいい？とか、持ち家はどうなるの？など、家に関して気になることはありませんか？
家は夫と妻、どちらのものになるのか…やっぱり夫の名義だと、妻は出ていかないといけないのか…など。
離婚が決まったら家のことで損をしないよう、しっかりと知っておきましょう。
「離婚することになりました」悩んでいます。
・夫の名義の家。勝手に家を売られないか不安です。
・離婚しても住み慣れた家を離れたくないです。どうしたら住み続けられますか？
・住宅ローンを払い終わっていません。残っている住宅ローンはどうなるのでしょうか？
婚姻中に築いた財産は、夫と妻とで平等に分ける権利があります。
そのため家も名義人にかかわらず、夫と妻で平等に清算する権利があります。
どちらか一方が損をしないように、家と住宅ローンに関することは知っておきましょう。
それでは住宅ローンの整理や家の売却について、順番に解説します。
離婚前に確認しておくべきことはある？
【１】住宅ローンの残高を確認する
【２】離婚後、家はどうするの？
住宅ローンの残高を確認する
まずは、住宅ローンがいくら残っているか確認しておきましょう。
- 売却した場合には利益が出るのか
- 売却しても住宅ローンが完済できないのではないか
こういった視点で判断すれば、売却したほうが良い家なのか、住宅ローンを払いながら元の家に住み続けたほうが良いのかを知ることができます。
売却しても住宅ローンを完済できない(「残債割れ」といいます)のであれば、売却するのは得策とは言えず、何とかローンを支払い家に住み続けた方が良いと言えます。
このように、住宅ローンの残高を知ることで、売却後も慌てずに家の処遇について決めることができます。
離婚後、家はどうするの？
もしも離婚をすることになったら。生活を営んでいた家は、どうなるでしょうか。
家のような不動産では、夫と妻で公平、均等に分配するのは難しいでしょう。
離婚するときに、家はどのようにすべきか考えます。
離婚した後に、夫婦のどちらかが家に住み続けるということもあります。
- 所有者はそのままで、夫婦のどちらかが住み続ける場合
- 名義を変更して夫か妻のどちらかが住む場合
それぞれの夫婦により状況が違います。住宅ローンが残っている場合には、返済義務はあるため、引き続き家に住み続ける方が得策でしょう。
夫名義で夫が住み続ける場合
夫の名義の家に、夫がそのまま住み続けることで、妻に財産分与されないことも考えられます。
そのため、妻の立場で、不当に感じる場合には、家を売却して財産分与を受ける形にすることがおすすめです。
しかし、夫が家から出ていかず、家の売却に同意しない場合どうしたらよいのでしょう？
このような時は調停や離婚訴訟をする必要があります。
夫名義で妻が住み続ける場合
夫名義のまま、妻が住み続ける場合もあります。結婚生活中のように、夫が住宅ローンを返済している場合などには、妻から家賃を夫へ支払うケースもあります。
上記のような調停や離婚訴訟の結果、名義が夫のままで住み続ける事が出来るケースもあります。
夫名義を妻名義に変更して妻が住むとき
夫名義の家を妻に名義変更をして住む場合には、以下の対応が考えられます。
- 離婚後に夫が借りた住宅ローンの返済が残っているとき⇒妻がローンを返済する
- 現金で住宅ローンを一括で完済できるとき⇒負担割合を協議の上でローンを完済する
名義変更をするときには、譲渡所得税(つまり財産を譲渡したことによる所得税)はかかりません。
財産分与で家を分配する
財産分与の対象となる財産は、夫婦の共有財産です。
したがって結婚後に、夫婦が共同で築いてきた財産は、共有財産となり財産分与の対象になります。
共有財産は半分ずつ分けることが基本ですが、それぞれの夫婦の事情により、慰謝料や養育費などを含めて考慮したうえで、財産を分配することが多いのです。
ちなみに、結婚前に取得した財産や親から相続した財産は、夫婦どちらかが取得、管理が一方的に行われているため特有財産と呼ばれています。
この特有財産は、財産分与の対象外となります。財産分与には、どのような形があるかを確認していきます。
清算的財産分与
夫婦が一緒に協力して築いた財産を清算的財産といいます。
財産分与の対象は、多くの場合、この清算的財産のことです。たとえば、家・土地・貯金・自動車・生命保険など。夫婦の資産内容により、財産の内容はかわります。
扶養的財産分与
財産分与の形のひとつであり、夫婦のどちらかの生活が困窮しているとき、夫か妻のどちらかが一方の生活を生活費に相当する金額を財産分与として負担させるものです。
夫と離婚することにより、生活に困ることが予想される配偶者への扶養義務が生じます。
扶養的財産分与は、めったに認められるものではありません。
- 病気の療養中で生活が苦しいとき
- 長期間、専業主婦であった場合
- 高齢のため、仕事をすることができない
こういった場合に、扶養的財産分与は認められます。
慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与では、何らかの事情で、夫か妻を傷つけてしまった場合に慰謝料として保障する意味合いを持ちます。
財産分与は相続財産の対象にはならない
離婚のために、配偶者から財産を受け取った場合には、通常は贈与税や相続税はかかりません。
離婚後の生活のために、財産分与請求権に基づいて給付を行うことが可能です。
なお、贈与税や相続税を払いたくないと、離婚をして納税を免れようとした場合には、離婚によって贈与された財産に贈与税がかかるので気を付けましょう。
同居していても調停や訴訟は進められる
財産分与するときには、調停や訴訟になることが多くあります。よく芸能人などが離婚の話を始めるときに、まずはどちらかが家を出てまずは別居してから代理人である弁護士を通して離婚の話を始めているので、そうしなければいけないと思うかもしれません。
しかし、実は同居していても調停や訴訟は始められるのです。
相手の顔を見たくないと思って家を飛び出してみたけれども、引っ越し代や家を借りる敷金や礼金などの負担を考えると、同居しつつ調停などで第三者に入ってもらった方が良い事もあります。
同居しながらの調停であれば、相手方の様子も分かりやすく証拠も集めやすくなりますが、こちらの行動も分かってしまうので注意が必要になります。
離婚で家を売却するときの流れ
それでは、家を売却するときの流れをみていきましょう。
住宅ローンの契約内容や残債を確認
返済中の住宅ローンについて、次の事項を確認しておくと良いでしょう。
- 住宅ローン契約の契約者は、妻と夫のどちらなのか
- 連帯保証人は誰なのか
- いくら残務が残っているのか
- 完済にはどれくらいの期間がかかるのか
などを確認しておきましょう。
不動産査定を依頼して売却価格を決定
適切な家の売却額を算出してもらうため、家の不動産査定を依頼します。
査定では、建物の老朽化や築年数、家の設備などを確認します。
- 机上査定を依頼する→複数の不動産会社から簡易的な査定を受ける
※家の修理などで一般的な「相見積もり」のようなイメージです。 - 査定を依頼→信頼できそうな会社へ不動産会社へ訪問での査定を依頼すると良いでしょう。査定額をもとに、売却価格を決定させます。
ウチカツでも、不動産の査定を行っています。もしも査定を依頼する不動産会社をお探しなら、ウチカツへご相談ください。登録してある不動産会社に相談ができます。
仲介会社へ売却を依頼
不動産会社に家の売却仲介を依頼します。
詳しくは割愛しますが、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を開始、買い手がついたら重要事項説明を行います。
買い手の意思が固まったら、売買契約を締結して家の引渡し＆決済を完了させましょう。
家を売却するときに注意しておくべきこと
離婚後に、夫も妻も住んでいた家に住まないようなら、家を売却することが一般的です。
離婚するときに家を売却する時には、次のことを頭に入れておくと良いでしょう。
家を売ったお金は夫婦で分け合う
家の売却代金は、夫婦の共有財産ですので、財産分与として１／２ずつ分配します。
名義が夫と妻のどちらかということは関係ありませんし、共有名義の持分割合が半分ずつでなくても、分配金額は同じ金額です。
持分割合に関係なく売却代金は半分ずつに分けるようにします。
売却できるのは名義人だけ
家を売却できるのは、家の名義人だけです。
離婚の際には、夫婦どちらに名義があるのか確認しましょう。
夫の名義の家なら、売却できるのは夫だけ。妻の方が家の売却を望むなら、夫の同意が必要です。
また、共有名義の家であれば、お互いに合意することが必要です。
ローンが残っていても売ることができる
住宅ローンが残っているときには、原則として、その住宅ローンの債務者（夫や妻）や連帯保証人が返済していきます。
家と住宅ローンの名義人が異なる場合がありますが、住宅ローンを返済する義務を負うのは、住宅ローンの名義人です。
離婚後にはトラブルになりやすいため、夫と妻のどちらが住宅ローンを返済していくのかをしっかりと確認しておきましょう。
金融機関に連絡が必要
住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンの契約者に、離婚することの報告の義務が生じます。
氏名や住所、電話番号や印鑑などが変更になっている場合には、借主は銀行へ届ける必要があると、住宅ローンの契約書に載っているためです。
離婚により氏名の変更や引っ越しなどが考えられるため、銀行へ報告する義務があるのです。
売却のタイミングはいつがいい？
離婚に際して家を売却するタイミングは、離婚前と離婚後のどちらがよりよいのでしょうか。
それぞれ検討してみましょう。
離婚する前に売却
離婚前に家を売却する場合には、夫も妻も離婚後の生活に関わりを持たなくても良いため、おすすめです。お互いの同意を得られやすいのもこのタイミングです。
家をなるべく早く売って現金化したいなど、それぞれの夫婦の事情によってもかわってきますが、一般的には新しい生活を始める前である、離婚する前に売却する方が、何かとお互いの同意を得られやすいでしょう。
離婚した後に売却
離婚した後の生活では、お互いに連絡を取ることも億劫になってしまうでしょう。
家を売却する際には、どうしても同意を取らなければならなく、連絡を取る必要が生じるものです。
家を早く売却に出せない理由や家が売れないなどの事情がない限り、離婚した後に家を売却に出すのは、あまり得策だといえないでしょう。
売却したら住宅ローンはどうなるの？
家を売却たら、その売却益で住宅ローンが完済できるのか、売却額にプラスして住宅ローンの残金を支払う必要があるのか変わってきます。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、家の売却額よりも住宅ローンの残高の方が高い状態です。
家を売却した後、住宅ローンの返済に売却額の全額を充てたとしても、返済しきれていないので、残金に足りない金額に関しては、手持ちの資金で払っていく必要があります。
オーバーローンの事例
結婚した後に７０００万円で購入した戸建て住宅
これまでに５００万円を返済
住宅ローンの残高は６５００万円
売却額は５０００万円だった。
したがって、売却額全額を充当したとしても、１５００万円を払う必要が生じます。
ただ、返済が難しい場合は、オーバーローンの状態でなくなるまで、住宅ローンを支払い続けることが一般的です。
アンダーローンの場合
売却額よりも、住宅ローンが下回っている場合には、売却益が生じます。これを財産分与します。
アンダーローンの事例
７０００万円で結婚後に戸建て住宅を購入
これまでに３５００万円を返済
売却額は５０００万円
売却益はプラス１５００万円
このように、１５００万円の売却益がでます。
住宅ローンを完済した後に残った現金は、財産分与の対象となりますので、夫婦で均等に分配することになります。
ウチカツで不動産会社に相談
ウチカツなら、離婚するときの家の売却を不動産会社に査定してもらったり、匿名で相談できます。
例えば、離婚に伴って家を売却したいけど、売却額がローンの残債より少ない場合、なかなか売却には踏み切れません。
例えば一般的な一括査定サイトの場合、登録している不動産業者のほとんどは仲介業者のため、不動産仲介業者にしか売却依頼が出来ず、仲介手数料がどうしても発生してしまいます。
しかし、不動産SNSウチカツは直接買取ができる全国の不動産業者が多数登録しており、不動産仲介業者を介さずに買取査定を依頼できるため、迅速かつ仲介手数料をかけずに売却する事が可能です。
また、そもそも売却するかも検討中という方については、匿名で全国の不動産業者に相談する事も可能です。
複数の回答の中から一番良い不動産業者に直接相談する事ができるので、フィーリングの合わない不動産業者に連絡先を教える必要が無いと言うメリットがあります。
まとめ
いかがでしたか。離婚が決まったら、今住んでいる家をどうするのか。お互いに連絡が取りやすい離婚する前に家を売り出すことをおすすめします。
家が売れたら、財産分与をして均等に売却額を分配しましょう。
もしも、住んでいた家を売りたいけれど、まだ売れない、売りにくい状況でしたら、ウチカツにご相談ください。
登録している不動産会社の中から、離婚時の家の売却に詳しい会社へ相談や依頼ができますよ。
