いくら建物の外観がキレイでも、たとえ新築物件でも、雨漏りや水漏れしない可能性はゼロではありません。
長い間、この雨漏りや水漏れを放置すると、場合によっては躯体が深刻なダメージを受けてしまい、補修では済まなくなることも。
所有物件であれば自費（施工不良など重大な瑕疵がある場合を除く）となりますが、賃貸物件では補修は誰の責任でなされるのでしょうか？
また、オーナーが修繕をしない特約で契約を結んだ場合、有効なのでしょうか？
保険が下りるかなども含めて、雨漏りの全てを現役不動産社長が解説します。
知らぬ間に忍び寄る雨漏りの恐怖、修理は誰の責任でするのか？
賃貸物件の雨漏り、水漏れは、貸主による補修が原則
水漏れに関する責任をだれが負うかについては、民法６０６条が根拠となっており、基本的には貸主負担が原則です。
しかし、２０２０年４月に不動産賃貸借にかかる民法改正がされ、賃借人の責任についても明文化されました。
貸主が責任を負う場合について
２０２０年４月に改正された民法６０６条の条文は次の通りです。
（賃貸人による修繕等）
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
このおおよその意味合いは、借主に過失がある場合を除き、貸主の責任において修理を行う、というものです。しかし、法律というのは解釈が非常に難しいところです。
貸主は借主に対して、建物を使用収益させる義務を負っています。使用収益というのは、賃貸物件を利用して借主が利便を得ることです。このため民法では、賃貸人に修繕義務があると規定しています。
借主が責任を負う場合について
条文にもあるように、賃借人(借主)に責任がある場合、借主が修繕義務を負うこともあります。
故意ではなくとも、借主側の過失による水漏れの場合、貸主は責任を負いません。よって、補修や修理の義務は借主に発生し、費用も借主負担となってきます。
建物の老朽化や貸主によるリフォームの施工不良などに原因があった場合は、貸主側の負担になります。どちらが修理費用を負担するのかという問題については、水漏れした原因がどちら側の責任になるのか、という点が大切になります。
貸主が修繕すると言ったら賃借人は拒めない？
借主側が注意したいのは、『賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない』という一文です。
たとえば、経年劣化で柱や梁のような構造体に、是正勧告が出るような損傷が見つかったとします。貸主がこの勧告に従い、修繕をしようとした場合、借主はこれを拒めない、というものです。
構造体のように物件の骨格部分の修理は、大規模なものとなるケースも多く、その場合には借主がそこで生活する空間に大きな影響を与えます。そのようなケースであっても、借主はこれを拒むことはできず、修理を受け入れなければなりません。
仮に借主が応じなかった場合は、民法６０６条２項の受忍義務に違反したことになるので注意が必要です。
賃貸人が”修繕義務を負わない特約”は有効？
ところで、「貸主が修繕義務を負わない」という契約内容で賃貸物件を契約したらどうなるのでしょう？
賃借人側―基本的に借主で修繕するか、そのままにする
この場合、貸主は修繕義務を負わないという契約内容のため、免責されることにはなるのですが、借主に修繕義務がある、ということではありません。経年劣化や災害による場合でも、貸主には修繕する義務はないことになります。
では、破損した建物はどうなるのでしょうか？ この場合、借主にも修繕する義務はありませんので、極端な話をするとその状態で借主側に問題がないのであれば、そのままにしておいてもかまわない、ということになります。
ただし、住むことが難しいケースであれば、貸主合意の上で、借主の責任において修繕をすることはできます。ただし、そのときの費用は借主側負担となってしまいます。
なかには、自己所有していないものに、多額の費用を投じたくない、と考える方もいるでしょう。その場合は、そのまま修繕せず、引っ越しをしてもかまわないのですが、引っ越しにかかる費用は基本的に自己負担となります。
また、次のような場合は、修繕義務を負わないという契約は無効になる事もあります。
賃貸人側―賃料が相場程度かそれ以上であれば、無効になることも
賃料が相場程度の場合、貸主が修繕義務を負わないという特約は民法第１条２項の信義則に反する事になり、無効になることがあります。
たとえば、周辺の相場より家賃が極端に安い、というようなケースでは、この特約は有効なのですが、相場程度、あるいはそれより高いケースでは、いくら契約上では貸主の修繕義務はないことで締結されていても、これが無効となることが多いのです。
修繕義務の有無というのはあくまで民事上の問題です。そのため、この問題については、何をもって賃料が安いといえるのか、が争点になってきます。この場合、貸主は裁判で安いという証拠を提出する必要があります。それをもとに裁判官が、修繕義務の有無を判断する、ということになってきます。
民法の信義則というのは非常に曖昧な部分が多いもの。それゆえ判断基準を一概にこうだ、とすることが難しい部分ではありますが、相場程度の家賃であれば、判例では無効となるケースが多いようです。
民法改正による雨漏り、水漏れトラブルの懸念点
民法改正により、貸主のみならず、借主に責任がある場合は借主が修繕義務を負うことが明文化されました。
このため、今後は借主が貸主に対して建物の修繕を要求しても、逆に借主に帰責事由がある事を主張され問題になることが増えそうです。そうしたトラブルを未然に防ぐ意味でも、貸主も借主も双方で物件の現状確認をする必要があります。
雨漏り、水漏れトラブルを防止する対策として、貸主が注意したいことは、契約時の室内の写真を記録として残したり、建物の細かな変化について細かく記録したりすることです。
また、賃貸借契約の条文にも次のような文言を入れるようにしましょう。
どこの不動産業者に賃貸管理を任せるか？
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雨漏りには火災保険、家財保険が適用される？
ところで、貸主は火災保険に加入していることがほとんどです。たいていの場合、自然災害による雨漏りなど特約契約をしていますので、その修繕費はここから賄うことができます。
ただし、家財については支払われないことが多く、借主が貸主にこの補償を求めても受理されません。そのため、借主が自身で家財保険に加入しておく必要があります。
経年劣化や施工不良による雨漏りは保険適用外
自然災害ではなく、経年劣化や施工不良で雨漏りが発生した場合は火災保険や家財保険は使えません。あくまで自然災害であるという事が、この保険を適用させるための必須条件なので、台風や大雨、大雪などで屋根や壁などが破損したりしなければ、対象外となります。
ちなみに、経年劣化への保険は現状存在しないため、これは貸主側の費用負担で修理する義務が発生します。施工不良による修繕義務については、新築時に施工会社が住宅瑕疵担保履行法に加入していることで、安全性が担保されていることになります。ただし、この瑕疵の問題については複雑なため、別の記事で詳しく解説することにします。
雨漏りの補修費用は幾ら？
所で、雨漏りが保険適用で直せればよいのですが、火災保険や家財保険が適用されない場合、修理費用は幾らくらいになるのか見ていきましょう。下記の費用はあくまで概算金額ですが、本格的な修理となると１００万円以上かかってしまいます。貸主さんも借主さんも、雨漏りになるリスクも考えた上で賃貸借契約をするようにしましょう。
| 修理内容 | 費用 |
| 応急処置 | 1万円程度 |
| 雨漏りの修理（屋外） | 5～30万円 |
| 雨漏りの修理（屋内） | 5～15万円 |
| 棟板金の修理 | 3～10万円 |
| 雨樋の掃除 | 1万円以内 |
| 雨樋の修理 | 3千～10万円 |
| スレート、コロニアル、瓦の差し替え （1枚から） | 5千～5万円 |
| 雨樋の全体交換 | 20〜50万円 |
| 塗装 | 40～80万円 |
| 重ね葺き（カバー工法） | 80～120万円 |
雨漏りしたときの貸主の責任と判例
このように、雨漏りは貸主・借主双方にとって、出費が多くかかる修繕に発展します。それゆえ、いずれの責任になるのか、という点での訴訟も多いのですが、雨漏りにおける貸主の責任においては、貸主の雨漏り修繕義務に関する過失の度合により、損害賠償請求や賃料減額が認められる傾向にあります。
雨漏りの修繕をしても損害賠償請求が容認された事例
たとえば、次のような判決を裁判所が下したこともあります。このケースでは、借主が住み始めた当初から、雨漏りが発生していました。借主から指摘された貸主は、何度も調査をしたのですが、原因究明には至りませんでした。対処的な処置こそされたのですが、借主はその対応に不満を持ち、修理が不十分であるという訴訟を起こしました。
裁判所が下した判決は、借主の支払い賃料の減額は棄却されたが、慰謝料などの損害賠償を認めるというもの。このケースは、雨漏りの原因が分からないという理由で、修繕に不全があった場合でも、修繕義務を免責する利用にはならないという判断がされた事例です(東京地判 平成２５・３・２５)
雨漏りで建物の一部が利用出来なくなり、賃料減額が認められた事例
また、建物の一部が利用できなくなったとして賃料減額請求が認められた事例もあります。
建物２階部分の少なくとも２／３が貸主の修繕不履行により使用できない状態にあったとして損害賠償の一部が認められました。この判例では賃料の25％の減額が認められました。
(名古屋地判昭和 62年１月30日)
雨漏りトラブルで悩んだら
いずれにしても、責任の範疇や補償など法律の見解は困難な点が非常に多いと言えるため、一概にこうだと言い切ることは難しいことです。
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雨漏りや水漏れで悩んでいる方、古い物件を持っていてこれから問題になる可能性がある方は、是非一度利用してみてください。
著者プロフィール
OFFICE-SANGA 代表 山河 宗太
ゼネコンで公共施設や集合住宅などの現場管理を経て、執筆業に転身。現在では編集プロダクションOFFICE-SANGAを主宰し、雑誌や書籍のみならず、WEBでも制作の場所を広げている。経験を活かした建設・不動産以外にも、歴史やグルメ、旅行関連など幅広く活動している。『現場監督が暴く！ 欠陥マンションの簡単な見抜き方』（ブックマン社）や『「君、こんなことも知らんのか」といわれる前に読む本』（洋泉社）など著書、編著多数あり。