賃貸物件の契約において、必要なもののひとつに保証人があります。
なかには不要という契約形態もありますが、ほとんどの場合において求められる保証人。
ここでは、保証人とは何なのか、その責任の範疇も含めて解説していきます。

著者プロフィール　

ゼネコンで公共施設や集合住宅などの現場管理を経て、執筆業に転身。現在では編集プロダクションOFFICE-SANGAを主宰し、雑誌や書籍のみならず、WEBでも制作の場所を広げている。経験を活かした建設・不動産以外にも、歴史やグルメ、旅行関連など幅広く活動している。『現場監督が暴く！　欠陥マンションの簡単な見抜き方』（ブックマン社）や『「君、こんなことも知らんのか」といわれる前に読む本』（洋泉社）など著書、編著多数あり。

賃貸借契約の保証人の責任を解説！

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賃貸借契約における保証人とはなに？

不動産の賃貸借契約において、もっとも大きなトラブルのひとつに家賃回収ができない、というものがあります。なんらかの理由により、借主が家賃を支払わず、取り立てたくても回収できない、というような事例がそれです。回収できない間は、貸主にかかる負担は大きくなってしまうため、借主に代わって弁済する義務を負うのが保証人です。これは家賃の未払いのみならず、物件を汚損した場合などにも該当します。貸主としては、負担回避のためにも、賃貸借契約においてはたいてい、保証人を求めることが多いといえます。

保証人になるには基準がある

この保証人には、誰でもなれるわけではありません。保証人として認められる条件には、次の３つが基準となっています。

2親等以内の親族
継続的な収入がある、もしくは不動産を所有している
反社会的勢力、あるいはその関係者ではない

一般的には親や兄弟、自立している子どもがこれに該当してきます。ただし親の場合には高齢などの理由で収入が低いと、もうひとり保証人を求められることもあります。
また、借主の夫や妻、２世帯で同居している親や兄弟は保証人にはなれません。仮に親や兄弟の収入が安定していても、海外在住など遠方に住んでいるために回収が難しいと判断されると、断られてしまうケースもあります。友人などに依頼することもできますが、断られる場合が多いため、保証人を依頼する必要があるときには、身内から複数候補を選んでおく必要があるといえるでしょう。

連帯保証人という制度について

また一般的な保証人以外にも、連帯保証人というものがあります。いずれも借主に代わって弁済する義務を負うことに違いはないのですが、連帯保証人のほうが責任は重くなります。
家賃などを滞納された場合、貸主はまず、借主に支払いを要求することになります。何度も督促をしたにもかかわらず、支払われない場合には保証人が代わりに支払うこととなります。

賃貸借契約の連帯保証人は借主と同等の責任を負う — 連帯保証人は借主と
同等の責任を負うことになります

連帯保証人の場合、同じ保証人でも借主と同等の責任を負うことになります。借主と同等である以上、貸主は滞納と同時に連帯保証人に支払いを要求することができます。そのうえ、連帯保証人には拒否することができません。そのため、借主に支払うよう連帯保証人から求めることはできず、請求があった段階で支払う義務が発生します。家賃だけではなく、借りていた部屋の原状回復費用なども借主が支払わない場合、連帯保証人は請求があればこれを支払わなければなりません。

このように連帯保証人の責任は非常に大きなものなのですが、重すぎるという論議がなされ、2020年に民法が改正されてその年の4月1日以降に締結された賃貸借契約においては、保証しなければならない限度額を設けることになりました。極度額をいくらにすべきかという点については、法律上では定めが無く、額が大きすぎると連帯保証人を立てられなくなるので、一般的には賃料１～２年分の事が多いようです。そして、極度額がいくらかという点を契約書に示すことも必要となりました。仮にこの極度額などが契約書に書かれていない場合には、その契約は締結後であっても無効となるのです。

また、民法の改正前には借主の支払い能力を理解しないまま連帯保証人を引き受けてしまったというケースも見受けられました。このようなリスクを排するために、借主の収入額や負債額など情報開示も義務化されたのです。

保証人が見つからない場合に利用できる保証会社とは

賃貸借契約をするときに、親が亡くなっていたり、兄弟がいなかったりする人など保証人を見つけることができないケースもあります。そのような場合には、家賃保証会社に依頼することもできます。保証会社とも呼ばれており、借主がこの会社に保証料を支払うことで、その会社が保証人の代わりとなってくれるというものです。ただし、頭に「家賃」という言葉がついていますので、金銭に関することの保証のみ、となります。

保証人が見つからないときは家賃保証会社に依頼 — 保証人が見つからないときは
家賃保証会社に依頼しましょう

借主の生活音など騒音トラブルが発生した場合などは、保証会社は未対応となります。そのため、貸主は家賃保証として保証会社を認める代わりに、別のトラブル対策で連帯保証人を別に求めることもあります。

この保証会社はだれでも利用できるというわけではなく、利用前に審査があります。申し込みと同時に収入証明書などが必要となり、この審査を通って初めて利用できるサービスであることを知っておきましょう。保証料は家賃の50～100％が相場で、会社によって契約期間に違いはありますが、都度更新料がかかることも覚えておきましょう。

連帯保証人から外れるためには

ところで連帯保証人というのは、貸主にとっては担保のようなものです。
そのため、原則として連帯保証人の都合により契約途中でこれを辞めることができません。
連帯保証というのは法律上の契約でもあります。契約には拘束力があるため、連帯保証人の都合だけで契約を解除することはできないのです。

ただし、この契約を解除できる場合もあります。

借主が今後も家賃の支払いが難しいケース

まずひとつは、借主が長期間にわたり家賃を未払いなだけでなく、今後も支払うことが難しいというケース。こうしたケースでは、連帯保証人の責任が無限に膨らんでしまう可能性が大きくなります。東京地判（平成25年6月14日）の判例では、例外的に解除が認められました。
仮に債権者の同意が得られた場合には、連帯保証契約を解除することができますが、このケースは非常にハードルが高いものです。解除するためには新たな連帯保証人を探す必要があり、誰でもなれるわけではありません。その人に連帯保証をするだけの資産や財力があるのかなどの問題もありますし、心理的な側面も手伝って簡単には引き受けてもらうことができません。実際には途中で交代することは難しいがゆえに、連帯保証人を引き受ける以上はそれなりの覚悟も必要になる、ということになります。

連帯保証人の契約が無効、取り消しできる場合

もうひとつは、民法で定める契約行為の用件に合致していない場合です。連帯保証人の契約自体が法律に適っていない場合には、無効や取消を主張できる可能性があります。ただし、あくまで可能性があるということです。
例えば、無断で契約書の連帯保証人の欄に署名・押印された場合です。この場合は本人に契約を同意する意思がないため、無権代理による契約であるとして「無効」を主張できます。同意なしで締結された契約は無効です。それゆえ、はじめから契約が存在していないものとして扱われることになるので、連帯保証人としての責任は生じません。
ただし、債権者が無効を認めない場合は少々面倒が生じます。契約で押印されるのは実印であることが多く、印鑑証明の提出が求められるはずです。勝手に使われたにせよ、押印されているということは、実印主の責任も重いのです。その場合には「債務不存在確認訴訟」を起こし、連帯保証人としての契約が無効であるため、支払い義務がないことを立証する必要があります。つまり、勝手に実印を押されて契約を締結されてしまったことを証明しなければならないのです。滅多にあることではありませんが、実印の保管が大切だということを改めて理解しておく必要があるでしょう。
また上記に加えて、騙されて連帯保証人となった場合や、強迫などにより連帯保証人となった場合は、「取消し」が認められる事もがあります。

また、保証人が死亡した場合などでも、変更をすることは可能です。この場合には、貸主側の承諾が必要となりますが、新たに契約を交わす必要があることを覚えておいてください。

連帯保証人は原則として契約途中で辞められない、というのが原則です。