不動産を購入するときにはなじみが無くとも
売却する時になるとなぜか必要と言われる境界確定。
「境界確定できないと売却できません」
と言われたことはありませんか？
また、平凡な毎日を過ごしていると急にやってくる境界立ち合いのお願い。
「境界確定にご協力をお願いします」
という手紙を受け取ったことはありませんか？
そこでふと思う。境界確定って本当に必要なの？
私も「別にいいじゃん」と昔は思っていましたが
やはり境界確定はやっておいた方が良いです。
そこで、今回は「境界確定、境界確認とは何か？」
「出来ない場合どうすれば良いか？」
そもそも「なぜ境界確認する必要があるか」
現役不動産屋社長の私が解説してまいります。
境界確定・境界確認はしないとダメ？
境界確認、境界確定って何？
「境界確定」とは，土地の境界が明らかでない場合において，土地の境界を決める事を「境界確定」と言います。
また、このために隣地所有者と立ち合いで境界を確認することを「境界確認」と言います。
そして、境界確定のための測量の事を「境界確定測量」といいます。
これにより、境界確定測量に基づいて作成された
正しい境界が記載された図面を「境界確定図」といいます。
境界確定図の他にも「確定測量図」「地積測量図」「測量図」などと言われるものがあり、違いがちょっと良くわからないですよね。
今回は現役不動産屋の私が、境界確定について余すことなく解説します。
分からない事や境界確定に関して不安があれば、不動産のプロ達が皆さまの質問、疑問にお答えしてくれるウチカツから質問していただくと、境界確定に限らず「どんなことでも無料で」相談に乗ってくれるので疑問や質問があれば、お気軽に相談してみてください。
境界確認って何をする？境界確定、境界確定図面って何？
境界確定、境界確認って、いきなり言われても分からないですよね。
ですので、もうちょっと具体的に説明いたします。
不動産の多くは、土地上にコンクリートや金属、石などに印が付いた杭が入っていて、この杭が不動産の境界を示しています。
しかし、古くからある土地などは、境界杭が入っていない場合が結構あります。
境界杭が入っていないとどこが境界か分からないですね。
そこで、国家資格を持った土地家屋調査士立ち合いのもと、境界について当事者同士が境界の位置を確認する事を「境界確認」と言います。
そもそも杭が入っていないので、確認のしようもないのですが、土地家屋調査士さんが過去の図面などから推測し、「大体この辺りじゃないか」という事を話し合うのです。
そして、当事者同士が納得できる境界を決めて、コンクリート杭などの永久境界標境設置し、お互いに合意したと証明するものが「境界確定図面」です。
また、この境界を確認し、境界確定図面を発行するこの一連の作業を「境界確定」と言います。
境界確認の流れ、立ち合いってしなきゃいけないの？
境界確認の流れは次の通りです。
境界確定をするのであれば、立ち合いによる境界確認は必須です。
また、立ち合いを求められたら、自分の土地の境界も確定できることなので協力することをお勧めいたします。
境界確認って協力した方が良いんだね
そうだね。お互い様だから、協力しないと売るときに凄い苦労するよ。実際に、協力しなかったために、自分の家が境界確定できなくて、売るに売れなくなった人もたまに居るよ
境界確定ってどんな時に必要なの？
境界確定が必要になるのは、土地・建物を売却するとき、建物を建てるときに境界確定の必要が出てきます。
土地・建物を売却するときに境界確定が必要なのは、境界のトラブルを買主さんに引き継がせないためのものであり、土地を分筆や合筆するときには必ず境界確定が必要になります。
また、建物を建てるときは、敷地の形状がきちんと分かっていないと建築計画が出来なくなるため、境界確定をした方が良いという事になります。
境界確定の費用、期間
境界確定の費用についてですが、境界確定をしない現況測量と、境界確定を行う確定測量で費用も期間も異なります。
境界確定をしない現況測量の場合、依頼をしてから図面ができるまで２週間から長くて１か月程度、費用は２０万円～４０万円位になることが私の経験上多いです。
また、境界確定を行う確定測量を行う場合、境界確認書が出来るまで２か月から３か月位、費用は３５万円～８０万円位になることもあります。
確定測量の費用の目安としては立ち合いが必要な人数×１０～１５万円というところが相場かと思います。
ただ、費用や期間は、立ち合いを要する人の数や、相手との関係性、官民境界といって道路などの公的機関との境界確定が必要になるかなどによってもかなり異なりますので、一概に言えないという所にご注意くださいませ。
境界確定が出来ない場合ってどうしたらいいの？
境界確定が出来ないが、何としても境界確定をしたい場合は次のような境界確定の方法があります。
法務局へ筆界特定制度（筆界特定制度）
「筆界特定制度は、筆界特定登記官という人が土地の境界を特定する制度」です。
下記の訴訟による筆界特定とは異なり、専門の筆界調査員が筆界に関する調査をして意見書を作成、その上で筆界特定登記官が正しいと思われる筆界を特定します。
境界の争いがある場合に当事者の申し立てによって筆界確定登記官が筆界を特定する制度です。
この制度を利用しての筆界特定は1年弱位の期間がかかります。
ちなみに、筆界特定制度により筆界特定が出来ても、将来的に境界確定訴訟により筆界特定が覆される可能性もあります。
裁判所へ境界確定の訴え（境界確定訴訟）
上記の筆界特定制度は利用せず、境界確定訴訟を起こすことも可能です。境界確定訴訟では当事者同士の話を聞いたうえで、境界を確定します。
境界確定訴訟で境界確定をする場合には、和解というものは無く、訴訟費用は当事者双方の負担になります。
また、上記の筆界特定制度より期間が長くなるというのが特徴です。
境界確認できない場合「筆界特定制度」と「境界確定訴訟」があるんだね
どちらも時間がかかるけど、どうしても境界をはっきりさせたい時には検討するしかないよね。
測量図の種類
ここまで確定測量について説明してまいりますが、測量図といっても、「確定測量図・現況測量図・地積測量図」の3種類があります。
これらの違いについてこれから説明してまいります。
確定測量図(境界確定図)
確定測量を行い、隣地所有者との境界確認を得て作られた図面を確定測量図(若しくは境界確定図)と言います。
境界確認をするのは、個人や法人だけでなく市町村や都道府県などの行政も含まれています。
土地は道路と接道している事が多く、道路との境界は道路所有者である公的機関との境界確定が必要になります。
道路と敷地の境界を「官民境界」、個人や法人の隣地所有者と敷地の境界を「民民境界」と呼びます。
確定測量図によってはじめて、全ての境界確認が証されるので、土地の分筆（土地を分割する事）や、土地の合筆（2つ以上の土地を一つにする事）が可能になります。
不動産売買の際は、基本的にこの確定測量図があるのがベストで、買主から引き渡しまでに確定測量図の交付を求められることが多くあります。
現況測量図
土地家屋調査士が境界確定を行わない状態で作った仮の測量図を「現況測量図」と言います。これは確定測量図の元となる図面で、仮測量図ともいわれます。
あくまで仮のものなので、おおよその敷地の形や面積は分かりますが、境界を示す証拠とはなりません。
売買の際には、基本的に上記の確定測量図か、下記の地積測量図が必要になります。
地積測量図
地積測量図は土地を分筆（土地を分割する事）や合筆（2つ以上の土地を一つにする事）、地積更正登記（境界確定等を行い正しく登記する事）の際に、法務局に提出される書類で、法務局に備え付けられているため誰でも閲覧する事が出来る書類です。
地積測量図は、法務局でも入手できますし、インターネットや郵送でも請求できます。
基本的には売買の土地より10年以上前に発行された地積測量図は参考程度にしかならないため、不動産売買の際には確定測量図を作成してもらうのが安心です。
以上、境界確定についてご説明してまいりました。
境界確定の出来ない不動産の売買について
境界確定の出来ない不動産を売買をする際は、買主さんとトラブルを避けるためにも、不動産業者に買取ってもらう事が一番安全です。
不動産の買取査定は「不動産SNSウチカツ」しか出来ないので、売却をお考えの不動産があればウチカツの買取査定を利用してみてください。
ウチカツは不動産相談も可能です。買取査定をするまででもないけど、境界について揉めていてどうすれば良いか悩んでいるという方は、ウチカツの不動産相談からご相談可能です。
境界確定に詳しい専門の不動産業者が、皆様のお悩みに丁寧にお答えいたします。
著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒 ２０２０年より同社代表に就任、ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事を問題ととらえ、業界初の不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を２０２２年にリリースした。