「購入した家でシックハウスになった」
「売却した家でシックハウスになったから解約したいと言われた」
近年、住宅の高気密化などが進むにつれて、建材等から発生する化学物質等の空気汚染による健康被害(シックハウス症候群)が増加しています。
住宅の購入によって半永久的に住むことになるので、シックハウスになってしまったら大変なことです。
そこで今回は
「購入した家でシックハウスになってしまったとき、契約は解除できるのか」
「売却した家でシックハウスが発見されたとき、契約不適合責任は生じるのか？」
など、シックハウスと売買契約に関することと、シックハウス対策について解説してまいります。
シックハウス症候群対策や契約不適合責任についても解説
シックハウスとは
シックハウスとは、建物の中に居ると頭痛がする、吐き気がする、眩暈がするなどの症状を起こ し、離れると症状が回復するという建築のことであり、室内の空気が化学物質などによって汚染され ていることで起こります。
この問題は省エネルギー性、断熱性が追及された結果、建物の気密が高くなったことで、1990 年頃から大きな社会問題となりました。
シックハウス症候群の症状
シックハウス症候群の主な症状としては、皮膚・粘膜刺激症状、頭痛、易疲労、めまい、嘔気、 嘔吐などの精神・神経症状があります。
おもな症状としては以下のようなものがあります。
シックハウスはなぜ起こるのか
シックハウス症候群とは、特定の建物の中で、眼（特に球結膜）、鼻粘膜および喉の粘膜刺激症状、頭痛、めまい、吐き気、嘔吐などの精神・神経症状などを起こすことで、基本的にはその環境を離れるとよくなるものがシックハウス症候群です。
日本では 1990 年代の後半位から、省エネルギー 化に向けた換気量の削減などにより、新築やリフォーム工事による、建材や接着剤・塗料などから放散される化学物質が高い住宅において、一時的に健康障害を起こすことが多くなりました。
しかし昨今では、関係省庁により、化学物質濃度のガイドラインや建築関係の法制度が整備され、建物内における化学物質の濃度は下がっています。
とはいえ、未だ症状を訴える方がいるのも事実です。
また、ダンプネス（結露の発生な どの室内の部分的な湿度環境が悪化した状態）、真菌やダニなどの生物学的要因もシックハウス症候群の重要な因子とされ ています。
シックハウスの原因(アルデヒド類・VOC類 )
ホルムアルデヒドは「アルデヒド」とよばれる化学物質構造群で無色の刺激臭のある気体です。水溶液であるホルマリンはなじみがありますが、防腐剤として使用されます。
ホルムアルデヒドは比較的安く手に入るので、建材や家具などに広く利用されてきました。
こうしたアルデヒド類などは、シックハウス症候群が問題視され始めたころ、最初に症状を起こす原因にあげられた物質です。
シックハウスの原因(準（半）揮発性有機化合物 )
準（半）揮発性有機化合物 SVOC は沸点 240～260℃から 380～400℃の物質です。
室内環境汚染の原因となるSVOCには、フタル酸エステル類や、有機リン酸トリエステル類、殺虫剤などがあります。
フタル酸エステル類は、プラスチックやポリ塩化ビニルを加工しやすくするために使用されます。
私たちは日常的にプラスチック製品や PVC 製品が使用されているため、室内環境には各種のフタル酸エステル類が存在します。
また、有機リン系の殺虫剤は、シロアリ、ゴキブリ、ノミ、アリなどの昆虫に対して効果がある事から、 シロアリ駆除及び屋内での殺虫を目的として使用されています。
シックハウスの原因(微⽣物由来揮発性有機化合物 )
微生物由来揮発性有機化合物 MVOC は、細菌やカビなどの微生物が増殖や代謝を繰り返す中で副産物として生成される揮発性有機化合物です。
結露により、カビが発生している建物にはかび臭い匂いがあり、このMVOCの濃度が上がるにつれて、皮膚や目、喉などの粘膜が刺激されます。
建物内のカビは約６０種類あり、台所や浴室、洗濯機やエアコン周辺や結露したサッシ、壁紙などで成長します。
このため、室内の通気を良くして積極的に換気をし、食べかすや垢などの栄養が室内に残らないようにすることで、カビをはじめとする微生物の発生を抑えることできます。
シックハウスの原因(ダニアレルゲンとその他のアレルゲン )
室内環境中のアレルギーの原因であるダニやハウスダストなどはシッ クハウス症候群の原因であると考えられています。
シックハウス症候群の有症率
厚生労働省の研究班による報告によると、各住宅に「何らかの症状がいつもあり、かつその症状 は住宅を離れるとよくなる」居住者がいる割合は全国平均 2.0％、また 「何らかの症状がいつも、あるいは時々あり、かつその症状は住宅を離れるとよくなる」は全国平均 3.7％だったという報告があります。
そして、症状の訴えが最も多いのは「鼻がつまる、鼻水がでる、鼻がムズムズする」 といった鼻症状で、次いで「頭痛、易疲労感、だるさ、集中力の欠如、不快感、吐き気、嘔吐」など の精神・神経症状、「声がかすれる、喉が乾燥する、咳が出る、深呼吸ができない」などの喉・呼吸器の症状となっています。
また、札幌市の新築戸建住宅では、いずれかの症状の有症率が 33%であったという結果が出ています。
子供のシックハウス症候群
厚生労働省の研究班によると、日本の 5 地区（旭川地区、札幌地区、福島地区、大阪地区、および北九州地区）で、国公立小学校に通う学童を対象に調査を行った結果、シ ックハウス症候群の症状がいずれか 1 つ以上ある学童は約6%がシックハウス症候群を訴えているという結果がありました。
シックハウス症候群は、大人より子供の方が多く、シックハウス症候群の鼻症状で強く見られると言われています。
子どもは、成人よりも体重当たりの吸気量は多い上に、乳幼児は、床を這う、手や物を口に入れるという行動などから、化学物質に対して脆弱であるといわれています。
シックハウス対策ってどうすれば良い？
室内空気質を改善するためには
4 つがあげられています。
つまり、化学物質の要因に対する対策だけでなく、湿度環境や他のアレルギー物質への対策などを含めて、室内環境を改善することが大切と言われています。
国内のシックハウス対策
2002年には厚生労働省による 13 種の室内化学物質濃度指針値が示され、2003 年には建築基準法の改正されました。（建築材料をホルムアルデヒドの発散速度によって区分し使用を制限、換気 設備設置の義務付け、天井裏等の建材の制限、防蟻剤クロルピリホスに関する規制など）
また2009 年には学校保健安全法によって、学校環境基準の設定がされました。
その他にも様々な関連規制ができたことにより、室内環境中のアルデヒド類やVOC類の濃度は徐々に減少してきています。
子供のシックハウス対策
子どもは、化学物質に対して脆弱であることは前述したとおりです。
シックハウス対策に関する様々な法改正がされて行く中で、未だ室内濃度や建材などへの使用規制がない化学物質のひとつに、フタル酸エステル類やリン酸トリエステル類があります。
フタル酸エステル類は、プラスチックを加工しやすくするために使用されますが、ポリ塩化ビニル製品の他、塗料、接着剤、化粧品、薬品等、多くの日用品に使用されています。
リン酸トリエステル類は難燃剤として建材や家具、家電、カーテンなどの内装材に使用されています。
これらの化学物質は、製品から徐々に揮発し、室内空気やダストに吸着して存在しているので、呼吸をすることなどでも体内に入ってきてしまいます。
そのため、プラスチック製の家具・内装材や玩具を使用しない、合板にも接着剤や塗料として含まれるため極力使用しないようにしましょう。
シックハウスの家を売却した場合、契約不適合責任を負うの？
過去の判例を見ると、シックハウスの家を売却した際に、契約不適合責任を負うのは売主が不動産業者や注文住宅の請負業者の場合が多いようです。
また、ホルムアルデヒドの放出量について指針となるべき基準を下回っていたり、売主や請負業者の行った工事と、シックハウス症候群の罹患の因果関係が認められなかった場合、過失は認められない傾向にあります。
しかし、環境物質対策を広告や売買の段階でアピールしていた場合、売主などの瑕疵と認められることもあるようです。
新築マンション業者の過失によって、シックハウス症候群に罹患したと認められた例
原告が新築分譲マンション業者より平成１２年６月に購入した住宅で、異臭、頭痛、味覚異常、蕁麻疹などが発生、平成１４年には原因不明の下痢、頭痛、倦怠感など症状が悪化、化学物質過敏症、中枢神経機能障害と診断され、開発業者を平成１６年８月に提訴しました。
内装仕上げ材に用いる合板類をホルムアルデヒドの放散が最小限になるようなF1等級の建材を用いず、ホルムアルデヒドを多量に放散することが危惧されるF2等級の建材を使用したことを開示し、引渡し前にホルムアルデヒドの室内濃度を測定するなどして適切な対処をすべき義務、買主に対して生命などを侵害しないような基本的安全性を確保する義務を負うなどとして、被告の過失が認められました。
結果、マンション売買代金等の４割、労働能力の喪失、慰謝料、弁護士費用など合計３６６２万３３０３円が認定されました。(東京地裁 平成２１年１０月１日)
注文住宅の請負業者に対し、注文者が化学物質過敏症を発症したとして損害賠償を請求した例
新築住宅に入居した注文者およびその家族が化学物質過敏症に罹患したとして、請負人に対して不法行為または債務不履行に基づく損害賠償を請求しました。
しかし、裁判所は化学物質過敏症の原因の一つが本件建物への入居であったことは認められましたが、請負人の過失責任については、本件請負契約締結が平成８年で、当時はホルムアルデヒドの放出量について指針となるべき基準がなく、請負人に違法または契約違反があるとまでは認められず、化学物質過敏症の発生機序について情報を得ることも難しかったとして損害賠償請求は否定されました。(札幌地判平成１４年１２月２７日)
シックハウス症候群に罹患したことについての建築請負業者に対する損害賠償請求が否認された事例
木造・一部ＲＣ造の住宅用建物を新築した注文者が、入居後シックハウス症候群に罹患しました。
建物の建築に当たっては、注文者がシックハウス症候に罹患することがないように、本件建物の室内の空気中のホルムアルデ ヒド濃度を旧厚生省のガイドライン値以下に 押さえるなどの内容について合意したと主張しました。
しかし、シックハウス症候群にならないようにとの希望は、本件建築請負契約の締結交渉の過程で示され ていた多数の要望のひとつに過ぎず、実際に本件建築請負契約を締結した際、住宅性能保証約款や詳細な見積書、仕上表及び設備・建具造作付表添付されているにもかかわらず、これらに Ｘら主張の合意内容は何も記載されいなかったとして、建築請負業者に債務不履行や不法行為に当る事実があると認めることはできないとして請求が棄却されました。（東京地裁 平成19年10月10日判決)
シックハウスで困ったら
シックハウス症候群については、罹患する方も減りつつありますが、それでも新築やリフォーム済み住宅では特にお子様で症例をいまだに伺うことがあります。
購入されたお家でシックハウス症候群のかかってしまったら、本当に大変な事だと思います。
そのような事がないことを願うばかりですが、もしも住宅の購入や賃貸のお部屋探しで、シックハウスについて気になるようでしたら、シックハウスについて詳しい不動産業者に住宅購入や賃貸の相談をしましょう。
シックハウス対策の相談は不動産ＳＮＳウチカツ
シックハウスで困ったら、不動産ＳＮＳウチカツに相談してみましょう。
ウチカツであれば、シックハウスに詳しい不動産業者に匿名かつ無料で相談可能です。
複数の回答の中から、一番よさそうな会社に直接相談可能ですので、不動産業者探しのために、一軒一軒不動産業者を回ったり、電話で連絡する必要もありません。
シックハウスで困ったら、一度ウチカツの無料相談を利用してみましょう。
著者プロフィール
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋樹人
法政大学工学部建築学科卒 ２０２０年より同社代表に就任、ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを立ち上げ後、日本全国から不動産の悩みが寄せられる。不動産業界における高すぎる広告費の問題から、利用者と不動産業者のマッチングが適切に行われていない事を問題ととらえ、業界初の不動産業者も利用者も無料で利用できる不動産SNSウチカツ(UCIKATU)を２０２２年にリリースした。