「差し押さえの手紙」が来たら自宅はどうなる

「差し押さえの手紙」が来たら自宅や不動産はどうなる？

ある日突然届く「差し押さえ通知の手紙」
税金を支払わなかったり、住宅ローンが滞ってしまうと、財産の差し押さえ通知を受ける事があります。
そして、支払い催促が届いてから2週間～1か月ほどで財産が差し押さえられてしまいます。
その場合、給与や預金口座だけでなく、自宅や不動産まで差し押さえられてしまうことも。
そうならないために、差し押さえ通知の手紙が届いたときにすべきこと、強制執行を防ぐ方法を差し押さえに詳しい不動産屋を経営する私が解説します。

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差し押さえとは？

差し押さえとは、借金や税金、年金など支払うべきお金を支払わないとき、支払いを怠っている債務者に対して、裁判所が行う強制的に支払いをさせる手段です。
債権者が裁判所に申立を行うと、支払いを怠っている債務者が持つ財産を強制的に差し押さえて、名義を変えたり、財産隠しをして自由に処分できなくすることを言います。

差し押さえの対象となるもの

差し押さえの対象となるものは以下の通りです。

不動産
動産(現金や貴金属など)
自動車
債権(給与や預貯金もここに含まれます)

※給与は手取りが44万円以下の場合は1／4まで、44万円を超える部分は、手取り額から33万円を差し引いた額

差し押さえと強制執行

差し押さえと言うと、直ぐに財産を強制的に取り上げられると思うかもしれませんが、財産を強制的に取り上げるのは「強制執行」であり、財産の処分を出来なくするのが「差し押さえ」です。

実際は例えば預金などの場合、差し押さえの通知は債務者に知らされず、裁判所から銀行に債権差し押さえ命令がされると、1週間ほどで債権分の預金を取り上げられてしまいます。

強制執行と差し押さえって違うんだ？

差し押さえでは財産は没収されず、強制執行になってはじめて没収されるんだ

差し押さえの件数

差し押さえには様々な理由がありますが、厚生労働省の『令和２年度介護保険事務調査』で、65歳以上の高齢者が介護保険料を滞納して預貯金等を差し押さえられた件数が、2019年度に過去最多の２万1,578人だったことが明らかにされました。

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不動産が差し押さえられる場合

次に、不動産はどんな時に差し押さえられるかご説明いたします。
基本的には住宅ローンの支払いが滞った場合や、事業資金などの借り入れで不動産を担保とした場合が多く、他にも固定資産税や市県民税などの未払いにより差し押さえられることが多いです。

不動産が差し押さえられるとどうなるか？

当たり前ですが、差し押さえが付いていると債務を返済して差し押さえを取り消してもらうまでは不動産を売却できません。

ただ、現金が無い場合は差し押さえられた不動産を売却した資金で借金を返済する事を条件に、不動産を売却する事が出来ます。

差し押さえの流れ

住宅ローンの支払いが遅れたりしても、直ぐに差し押さえられたり競売にかけられることはありません。
競売になるまでは以下のような流れになっております。

金融機関から督促状が送られてくる

住宅ローンの支払いを1，2か月ほど滞納すると、金融機関から連絡があったり、突然督促状が送られてくる場合があります。
督促状には、「滞納期間と金額、支払い日までに支払わないと住宅ローンの一括返済を求めたり、競売になる事があります」という内容の手紙が届きます。

期限の利益喪失通知

住宅ローンの支払いの滞納が続き、3か月位たつと「期限の利益喪失通知」が届きます。
「期限の利益とは、ローンの支払いを一定期間待ってもらえる権利」で、これによって定められた期限まで住宅ローンの支払いを請求されることがありません。

この手紙が届くと住宅ローンを分割で支払う事が出来なくなり、不動産を売却するなどしてローンをすべて一括で返済しなければならなくなります。

代位弁済の通知

流石に一括返済は出来ないという事で、今度は金融機関の保証会社が住宅ローンの残債を債務者に代わって完済したお知らせである「代位弁済通知書」という書類が届きます。

保証会社が返済したと言っても住宅ローンの返済義務は残って、今後は保証会社に住宅ローンを返済する必要が出てきます。
この「代位弁済通知書」が届くと、競売の一歩手前で、そのままにしておくと保証会社は競売の申し立てを行い、競売開始決定がされることになります

「代位弁済通知書」が届いたら強制執行？

競売開始通知書が届く

保証会社が競売の申し立てを行うと、債務者に「競売開始通知書」が届きます。
そして、以下のような流れで退去することになります。仮に退去しない場合は、強制執行によって強制的に退去させられます。

現況調査の実施ー現況調査では、裁判所の執行官と不動産鑑定士が不動産の状況を調査し、価格の査定を行います。現況調査の時には、物件に関する情報を聞かれたり、写真を撮影されたりしますが、立ち入りの拒否は出来ません。
期間入札通知の到着ー現況調査が終わると期間入札の通知が届きます。これには入札の期間が書かれていて、入札の公告がされます。そして競売専用サイトなどにも掲載され、不動産が競売にかけられている事が広く知られるようになります。
入札開始ー入札が開始されると、入札可能な期間中に購入希望者が希望価格を決めて入札されます。
落札ー入札の結果、最も高い価格をつけた人が落札者になります。この後、裁判所からの売却許可決定によって、買受人が代金を支払うと所有権が移転されて売却となります。買受人が決定すると、債権者の一存では競売の取り下げができなくなります。
立ち退きー所有権が移転すると、落札者のものになるため、期日までに立ち退かなければ、不法占拠となります。

住宅ローンの滞納から、退去までのスケジュール

住宅ローンの滞納から、競売開始まで時間はありますが、半年ほどで競売開始決定になってしまうこともあります。

競売の流れ	スケジュール
住宅ローンの滞納期限の利益喪失代位弁済通知	3ヶ月～6ヶ月
競売開始決定現況調査	2ヶ月～3ヶ月
売却基準額の決定期間入札の通知	2ヶ月～4ヶ月
期間入札開始開札	約1週間

住宅ローン滞納から入札開始までのスケジュール

住宅ローンを滞納して半年くらいで競売開始になっちゃうかもしれないんだ？

意外と早いよね。一度競売開始になってしまうと、取り消してもらうのは難しいから、返済できない場合は直ぐに不動産を売却した方が良いんだ

税金の滞納などと、ローンの遅延による手続きの違い

同じように不動産の差し押さえがあるにしても、税金の滞納などによる差し押さえと、ローンなどの債務の支払い遅延による差し押さえでは、手続きが少し変わります。

差し押さえには公売と競売がある

不動産の差し押さえには、住宅ローンなどの債権の支払いの滞納により、抵当権の実行が行われる「競売」と、税金の支払い遅延により差し押さえられる「公売」があります。

「公売」と「競売」の流れは似ていますが、少し違います。

	競売	公売
申立債権者	民間	行政機関
管轄	地方裁判所	税務署・各自治体
保証金	売却基準価格の20％	見積り価格の10％
明渡しに応じない場合	強制執行の手続き	落札者が行う