旧借地法の物件で20年更新の契約書が届きました。
地代毎月49,000円
更新料180万円
上記に関しては納得してますが
特約条項に次回更新時は年間地代の10倍とするになってます。
この金額に納得出来ず更新が出来ていません。
この計算方法が妥当なのか?
また、ぢう対処すればよいか助言お願いします。
旧法借地権の更新の件ですね。
さとう様 いきなり１０倍の地代とはそれはビックリですね。
一度、弁護士の無料相談は利用された方が良いと思います。
その時は、契約書類一式を持参することを忘れずに。
ココでお話するのは、旧法借地権に対してですが、その原契約の日付がいつなのかによって法律内容も異なると言う事を前提としてお話します。
伺っているご質問が、旧法借地権の更新に関するとの事ですので、それを是前提としてお話します。
しかし、さとう様にとって優位に進めたければ、地代は現状のまま支払い続け、「法定更新」をして(特に何もすることは無い。)先方からの請求に対しても「その更新内容では、承諾出来ない」と突っぱねる。
それは、当然に有効である(地代の支払い義務は履行しないといけない)更新料の支払いもしない。出来ないと言って、放置で良いのではないかな。
土地の賃貸借契約は、法律行為ではあるものの、ちゃんと法律で守られているので、その守られている具体的な内容を知る必要がある。
土地を借りている場合、その土地について、「借地権の登記」または、その土地の上に「さとう様名義の建物を登記すること」が必要です。
それが為されていれば、第三者には対抗出来ます。今回は当事者同士ですが、この要件は備えているに越したことはないので、確認した方が良いです。
また、法定更新とは、更新内容に双方の合意が為されない状況で期限が到来してしまった状況の事を言います。
しかし、その状況でも地代を支払っていれば、当然の義務を履行しているので(さとう様の義務は地代支払いの義務)地主の義務は、その土地をさとう様に貸せる状況(貸せる状況とは一般的に建物に人が住める状況のこと。例ライフライン等)にして貸す義務)があります。
その義務を履行している事を前提として、更新料を支払う事は、更新内容に合意したとなるので、支払わず地代だけを今迄通り支払います。
これは適法なので、追い出されたりすることはあり得ません。それをされたら違法となります。自力救済禁止の原則の違反に該当するのです。
先方が、その状況に痺れを切らし、更新しろと来られてもこの内容では更新出来ないと拒絶する事が出来るのです。
そして、地主が他の手段(条件の緩和・裁判)など打開策に来られたら妥当な所で和解されては如何でしょうか？
