不動産会社から下記の説明を受け、不動産の売買契約を締結しました。
・本物件は私道にのみ接道しているものだが、私道所有者から通行掘削承諾書を入手しているため再建築可能である。
・本物件の内見時にもらった広告の特記事項には再建築不可という記載はなかったが、契約締結時に新たにもらった広告の特記事項には「再建築不可。再建築の際には私道所有者からの承諾がないと再建築できません。」と追記してあった。
契約締結に至るまでは通行掘削承諾書があるのなら再建築なので、という説明を受けていたため安心して契約したものの、
再建築時に再び私道所有者全員から承諾を取る必要があるとなると話が違うのではないかと思い、こちらで相談させていただいた次第です。
先ず、スーモや紙の広告において、再建築不可物件に該当するならばその旨を記載する義務があると思います。
スーモにも内見時にもらった広告にもその記載はありませんでした。
法律に詳しい方にお伺いしたいのですが、
本物件は通行掘削承諾書があるので再建築可能と判断しても良いのか、
または、再建築を行う際に再び私道所有者全員の承諾がないと再建築出来ないのかについてお伺いできますでしょうか。
後者の場合、今後相続で所有者が増え全員の所在が不明になってしまうと再建築出来ないのではないかと懸念しております。
よろしくお願いいたします。
こんにちは。
家貴族の岡本と申します。
当初の説明と違うことを言われると、不信感を抱かれ心配になりますよね、、、
ご質問頂いた件ですが、接道している前面道路の私道が建築基準法上のどういった種類の道になっているかが重要です。
原則的に、建築物を建てる際には、行政から道として認定された道路に2ｍ以上接していることが条件となります。この”認められた道”に2ｍ以上接しているのであれば、特に通行承諾や掘削同意がなくても、建築確認申請は通るはずです。
ただ私道の場合は、工事の際にトラブルになりやすいので、事前に通行承諾や掘削同意が必要なのですが、あくまでそこは行政が立ち入るところではありません。
次に、前面道路が”道”として認定されていない場合のお話です。
先ほどは「認められた道に2ｍ以上接していないと建築できない」というのは原則の話です。
認めらていない、いわゆる「非道路」に面している場合でも、その道路が4ｍ以上の幅員があり道路所有者の承諾が実印と印鑑証明付きでもらえた場合は43条2項2号申請で例外的に再建築ができる場合がございます。（過去に連棟申請された物件の場合はその所有者全員の同意も必要）
ただ、この細かな条件は各自治体・行政によってルールやそのハードルの高さが違うようですので、役所の建築指導課（各自治体によって呼び方はかわります）に再建築ができるのか確認されるのが一番早くて正確です。
その前に前面道路が建築基準法上のなんの道になっているのかを確認することもお忘れないようになさってください。
あくまで法律の専門家ではなく、普段の売買実務での経験上のアドバイスとなりますので、参考程度にお願いします。
少しでも不安が和らぐことを祈っております。
