2013年に新築戸建てを購入しましたが主人の鬱病が悪化しローンが払える環境がなくなりました、保証人である義両親は支払いできないとのことで早期売却をしたい、もしくはリースバックを考えていますが、専門家のかたからみていかがでしょうか？ローンは月8万ボーナス時年2回23万、支払いはあと20年残っています
ミーア様
初めまして。
株式会社ファインエステートの伊東と申します。
私は任意売却を専門に活動して約16年ほどになります。
今のような状態ですと、大変なストレスや今後の不安が、頭の中をぐるぐる回ってしまっているのではないかと思います。
ただ、これからの事を理解していけば安心できるはずですので、一度ゆっくり深呼吸をしてご一読ください。
まず、2013年に新築戸建てを購入されたということですが、現在から10年前の相場価格と、現在の相場価格では間違いなく「今」の方が高いです。
建物については、現在の室内の状況や、メンテナンスの状況で新築価格とは言えない査定となるはずです。
建物のことを差し置いても、現在の残債以上の金額で売却できる可能性はおおいにあるのではないでしょうか？
次にリースバックについてです。
リースバックは、現在のお住まいから引越をしなくて良い反面、かなり安い金額提示になることが多いです。
かなりおおまかな説明ですが、賃料を安くしたいと、買取価格も安くなる。という感じになります。
弊社にご相談をいただいているお客様から、リースバック専門会社からの提案書を見せていただきましたが、本当にびっくりするほどの金額が提示されていました。
よほど残債が減っていて、絶対に生活環境を変えたくないと思っていない限り現実的ではありませんし、おすすめ致しません。
現在、住宅ローンが払えなくなっていたとしても、最悪の競売という事態は、滞納をし始めてから4ヵ月～6か月間（期間は借入をしている金融機関による）はなく、
その後、裁判所の手続きで強制的に売却されるまでにも、約6ヵ月～8ヵ月はかかります。
総合すると、住宅ローンが払えなくなってから約1年～1年半は強制的に売却されることはありません。
とは言っても、早期に売却することで遅延損害金（残債に対して年利14.5％程）の支払いを回避することができますので、
リースバックではなく、通常の売却で動かれるのがよろしいかと思います。
詳しい物件情報が分かりませんので、100％ではありませんが、
ミーア様の今の状況で早期の売却ができれば、不動産を購入する前のフラットな状態になれる可能性が高いはずです。
住む場所は変わっても、今までのような生活を新しく始められると思いますので安心してください。
不動産についてのお問い合わせをするのは勇気がいることだと思いますが、現在このお問い合わせができる行動力があれば、
今後の生活のことも大丈夫です。
大変だとは思いますが、早めに「何社か」の不動産仲介会社に、
1.必ず売れる金額（不動産会社による買取価格）
2.一般相場で売れるであろう金額（成約事例を基にした査定）
を聞いてみてください。
1週間ほどで出そろいますので、その上で金額とアドバイスが信用できる担当者へ売却の依頼をされると良いかと思います。
今後の参考になれば幸いです。
ミーアさま
初めまして。
家貴族の岡本と申します。
大変な状況な状況辛いですよね。
住宅ローンの支払いが滞っていない、
まとまったお金がないという前提でお話をすると、
まず、リースバックは安い金額で手放し、
周辺相場価格の家賃を支払い続ける必要があるので
負担が減らず全くオススメできません。
そもそもローンの残債を売却金額で相殺できないと思います。
ですので不動産仲介会社に依頼して
諸費用とローンの残債を支払っても
手元に残るような金額で売りに出してもらうのが良いです。
ただ、その金額が相場価格に
見合っているかどうかという判断が
必要です。
また早ければ1ヶ月～3か月程で
引き渡せますが
長引けば半年以上かかることもあるのが
デメリットです。
その辺りは、需要の数と相場価格との乖離によります。
ただ1月～4月は繁忙期の為、
今は売却するには良い時期です。
次に、現在ローンが滞っている
若しくは販売途中で支払いが滞ってしまう場合についてです。
ローンの支払いが約半年間滞ると、
債権会社が変わり、一括返済を求められます。
そこで売却で返せる額と、
返せなかった額をどうやって返していくかという
交渉ができるのですが
これを「任意売却」と言います。
いわゆる競売になる手前の措置で
負担も軽くなります。
ミーアさんがどの段階なのか
ローンの残債と相場がいくらなのか等
お調べできれば
もっと踏み込んだご提案ができると思います。
ご協力できることがあれば、
なんでもお気軽にご相談ください。
