担当者様
はじめまして。私は木村と申します。町田市と他についてご相談したく、メール致しました。下記、番地と面積を㎡単位で記載します。
①～⑬は、町田市真光寺町です。
①107-1 475㎡
②107-2 290
③243-2 89
④244 400
⑤246 700
⑥247 238
⑦250 856
⑧251-1 1008
⑨251-2 142
⑩252 836
⑪1253-1 876
⑫1253-4 200
⑬248 土地555.37
家屋 248番 191.06
248-2 79.99(課税床面積)
⑭神奈川県秦野市渋沢3133-3 165㎡
⑮同上、渋沢3134-2 1983
上記の地目について、登記地目と課税地目がことなる場合、先に登記地目、後に課税地目を記載します。一緒の場合は1つの地目のみ記載します。記載ない場合は畑です。
③原野、山林
④山林
⑥山林、宅地
⑦山林
⑧山林
⑨原野、山林
⑩山林
⑬宅地
(⑬の家屋はかなり古く更地にする費用も教えてください。)
⑭山林
⑮山林
【状況・条件】上記⑪⑫⑭⑮以外
1.すべて市街化調整区域。
2.宅地には2つ、今使用していない家がある。小高い山の頂上までは行かないが、頂上手前に家がある。
3.山すべてを持ち分としておらず、小さい不動産含め山中に土地数はあります。
4.対向車とすれ違える程度の幅がある町田市道から上記2番宅地に上がる坂道は、公道。2項道路で、幅は場所により、1.6ﾒｰﾄﾙから1.8ﾒｰﾄﾙ。町田市道からの宅地までの坂道は、本来町田市道で認められた道ではなく、神社から許可をもらい、坂道序盤は神社の土地を生活道路のようにして、通らせてもらっている。
5.上記4番道路以外に2本、使ってはいないが地図には公道がある。その公道にくっついた相続不動産がいくつかあるが、幅はかなり狭く、2項道路ではない。
6.上記4番5番不動産以外に、上記2番宅地のある山林に、接道義務が果たされてない土地が並んでいくつかある。
①宅地のそばの土地
②宅地にある家より坂を若干降りた、上記4番道路にくっついた土地の周りにある土地
③道路に面した他人の不動産にくっついた道路のない土地
✳️上記⑭⑮
【状況・条件】
1.市街化調整区域
2.⑭⑮間に公道がある。しかし、2項道路ではない。幅1ﾒｰﾄﾙ位
【知りたいこと】
1.売却可否(周りに道路がない土地も道路がある土地も。)
2.売却不可ならば理由
3.上記2番の際、売却のための対応策
4.売却可能ならば、持ち主が払う費用、または売却金から支払い可能か
また、上記土地ではなく、私の実家周りにある不動産についても同様に回答をいただけませんか？
【状況・条件】上記⑪⑫
1.町田市道から道路位置指定の奥に私の実家がある。約33ﾒｰﾄﾙ程ある道路位置指定。途中に他の相続人の家がある。その相続人の家は接道義務を果たしている。私の実家は道路位置指定とは1ﾒｰﾄﾙ強の接道。
2.道路位置指定は、その先に畑に繋がっており、その土地は遺産相続不動産。
3.上記1番2番の土地を遺産相続希望する相続人が3人いる。それは、上記1番の他の相続人、同じ町内に住む相続人、相続人である母です。
4.道路位置指定に接道していて、町田市道とは接道していないが、私の実家隣、町田市道側に、土地がある。
【知りたいこと】
1.道路位置指定含め、相続希望が3人いた場合の私の実家売却可能か？
2.上記1番売却不可の際、売却に向けた対応策があるか？
3.売却可能ならば、持ち主が払う費用、または売却金から支払い可能か
以上、よろしくお願いいたします。木村
木村様
初めまして、神奈川地所の熊田と申します。
【知りたいこと】その1 の回答
1.売却可能です。調整区域とのことですが、市街地が
近いので、資材置き場、家庭菜園などの需要がありそうです。山の中でも、それなりの需要があるはずです。
2.3は飛ばして、4.測量、境界の確定など、通常売主が負担する費用が必要な場合がありますが、弊社の
提携先の測量士、土地家屋調査士、司法書士がありますので、売却代金からの後払いで大丈夫です。
【知りたいこと】その2の回答
1.売却可能です。相続人の皆さんの同意があるのが
一番いいですが、方法はあります。
2は飛ばして、3 測量、境界確定、建物解体などの
費用も、売却代金を受け取ってからの支払いで
大丈夫です。
※ 土地の数が多く、少し時間がかかるかもしれませんが、ぜひ相談ください。
先月は、やはり調整区域の土地を資材置き場として
8.9月は、家庭菜園、キャンプごっこ用地として
売却しております。
神奈川地所 熊田
https://www.kanagawajisho.co.jp/
不動産売買専門「株式会社レイ」の高島と申します。
ご質問のご回答ですが、既にご存知の事や対応済みの事がございましたらご容赦ください。
先ずはじめに、将来に起こりうる問題の可能性を最小限にするために不動産を相続される際には、基本的に各不動産が何処にどの位の広さでどのような条件の場所にあるかを調べ一覧にし、相続人が複数人いる場合には、遺産分割協議書を作成する必要があります。協議書が作成されて問題なければ相続登記を行い、その後各相続人が利用しない不動産の売却活動を行います。遺産分割協議書を作成するために、各不動産の価値を算出する必要があり、そのために最低でも現況測定が必要になります。※売却するためには確定測量が必要になります。古い登記簿の面積だと、実際の面積が異なる事が多々あるので測量のやり直しが必要となります。
これだけの数の不動産を所有さてていると、相続不動産の評価をするだけで費用と時間を要すると思わますし、遺産分割協議にも時間を要すると思われます。
信頼できる窓口をつくりご相談されることをお勧めいたします。
弊社の様な不動産会社でも、司法書士や税理士や弁護士にも相談する窓口は沢山あります。
上記のような事を前提として、
・基本的に売却できない不動産はありません。前面道路が公道でも私道で問題ありませんし、その幅員が狭くてもなんとかなります。市街化調整区域でも売れないという事はありませんが、道路に接していない土地に関しては難易度は高くなります。さらに、登記簿の地目が田や畑の農地の場合で宅地等に転用が出来ない場合は購入者が農業従事者や農業法人に限られてしまうのでさらに難易度が高まります。売却難易度が高くなるにつれて売却価格も低くなっていく傾向にあります。
・相続した不動産を売却するためには、相続登記を完了させる必要があり、そこまでの費用は相続人で支払う必要がございます。それらは発生した相続財産総額や相続人の数によって大きく異なりますので、現在の情報でいくらくらいと申し上げることが出来ませんのでご容赦ください。仮に、相続登記が終わっているようでしたら売主様（相続人様）の負担（持ち出し費用）無しで売却を進める事は可能です。
・ご実家に関しても同様で、売却するためには誰がどの土地を相続するかを先に決める必要があります。道路に接していない、間口が狭い等で再建築が難しいと思われていても何らかの改善方法がある場合もありますし、再建築不可だからと言って売却できない事もありませんのでご安心下さい。
・建物の解体費用について、重機が入れるかどうかによって費用が変わります。築年数がかなり古い建物だとアスベストの対策や地中の浄化槽の除去の費用等も付加される可能性が高くなります。一般的に木造2階建て100㎡の建物で解体費用が110万円前後になる事が多いですが、重機が入れない、アスベストがある、浄化槽がある等の解体に不都合な事柄が多い場合は250万円程度まで割増しになる場合もございます。築年数が古く、敷地までの道路が狭い場合にはちゃんとして現地のお見積りを取る事をお勧めいたします。
弊社では、相続不動産の売却のお手伝いのために、通常の相続や少し複雑な相続なら「司法書士」、単純な相続なら「行政書士」、相続税のご相談なら「税理士」、相続で揉めているなら「弁護士」、土地の測量なら「土地家屋調査士」、相続不動産の評価なら「税理士」や「不動産鑑定士」を紹介しております。それぞれの状況に応じた人選をしてご紹介しております。各専門家に直接相談するので、出来るだけ費用を抑えた安心できる手続きを進めて頂けます。前提として、弊社が相続不動産の売却のご相談を受ける事としております。
文面から色々とお調べになっているご様子だとお見受けしますが、弊社でお手伝いができる事もあると思いますので、ご心配事や気になる事等ございましたらお気軽にご相談して頂けましたら幸いです。
今後とも宜しくお願い致します。
木村さま
お世話になります。
家貴族の岡本と申します。
町田の方ですが、
地目が畑になっている物が気になります。
通常、調整区域の農地は、農業従事者にしか売却できません。
・現況が畑なのであれば、地目変更が必要ですが、地目を変更するために簡単な土木工事が必要になる可能性があります。
・現況、どうみても木が生い茂って畑なんかできない場合は、農業委員会に申出て地目を変更してもらえば、売却自体は可能となります。
地目変更ができれば、問題なく、売却できると思いますし、価格によっては買い手は付くと思います。
ただ高い金額で売るのは難しいことが予想されます。畑の地目をどうするか、地目変更の為にいくら費用がかかるかにもよりますが、最終的に手出し金額がないように、手放すことは可能だと思います。
【もう一つの方】
●売却は相続予定人すべての承諾がないと売却できません。遺産分割協議の結果、ご自身単独の名義になれば、ご自身の意思で売却は可能です。
→それぞれの不動産を査定してもらい、平等になるように不動産を分け合うことが必要。
●実家の接道が1ｍということで通常、建て替えができず、土地としての評価も下がってしまいます。他の相続人の家の所有者が取得するのが、その方にとっては一番のメリットとなります。その代わり他の資産は他の相続人に分けるなど、分割方法を円満に解決することが良いのですが、中々そんな上手く進まないのが現実だと思います。
大変だとは思いますが、応援しております。
お悩み事があれば、全国どこでも対応可能なので、お気軽にご相談ください。
宜しくお願い致します。
