底地（そこち）という言葉を聞くけど、何だかよくわからない……そんな方も多いのではないでしょうか。
今回はウチカツを運営するドリームプランニング社長が、底地についてわかりやすく解説いたします！
底地とは何か
賃貸契約や、不動産売買で行うなかで「底地」という言葉を聞いた事がありませんか？
「底地」とは建物の所有を目的とする権利（借地権）が定められている土地の事です。
簡単に説明すると、自分が所有する土地の上に他の人（借地人）が建物を建てて生活・利用している状態の土地を指します。
皆さんが生活しているなかで目にするお店やマンションなどは、実は土地の所有者と建物の所有者が異なっているケースがあるわけです。
「底地」って扱いが難しそうなイメージがありますよね。では具体的に「底地」を持つ意味などを次項で解説していきます。
底地のメリット
一見すると権利関係などで扱うのが難しそうな底地ですが、実は所有する事で得られるメリットも多く存在しています。
ここでは底地を所有するメリットについて、詳しく解説します。
地代収入など
底地を所有する最大のメリットが、安定した地代収入です。
底地に建物を建てた場合、底地を借りている人は基本的にその土地に長く住んだり、事業を行ったりするので一度契約が成立すれば長い期間安定した地代収入を得られる事が出来ます。
イメージとしてはアパートなどの家賃収入のように、安定した地代収入を得られる不動産投資に近い感覚です。
維持管理コストがほとんどかからない
底地のメリットとして維持管理コストが安いというのも魅力的なポイントと言えます。
なぜなら底地の所有者は建物の所有者と異なり、建物にかかる修繕費・清掃費・設備点検費用などを負担する必要がないからです。
通常の賃貸物件だと維持管理コストを大家さんが負担する必要があるので、底地に比べて維持管理コストが高い傾向にあります。
固定資産税が安くなる
「自分の土地に他人が建物を建てているから税金面で損するのでは？」と考える方もいるかもしれません。
しかし底地は税金対策になることがあります。なぜなら底地上の建物にかかる固都税（固定資産税＆都市計画税）は借地人の負担となるからです。
土地にかかる固都税は地主の負担ですが、地代で賄えるので、実質的な税負担はゼロと言えるでしょう。
底地のデメリット
では底地を所有する上でのデメリットはあるのでしょうか。
メリットだけではなく、デメリットもしっかり把握しておくことが底地と扱う上で重要となってきます。
今回は底地の所有者が実際に直面する可能性のあるデメリットについて、詳しく見ていきましょう。
借地人とのトラブル
底地における最も大きなトラブル原因として、借地人との人間関係が挙げられます。
例えば、ドリームプランニングへ寄せられたご相談には、このようなトラブル事例がありました。
①地代をめぐるトラブル
借地人が地代を滞納してしまうと、底地から収入が得られなくなってしまいます。
単なるうっかりならいいのですが、中にはわざと滞納される悪質な方がおり、地代の回収に膨大な手間がかかるケースも少なくありません。
苦労して回収しても、結局費用倒れというケースもございました。
②契約更新をめぐるトラブル
借地契約の更新は、地主様にとって、頭の痛い問題の一つです。
契約更新時に地代の値上げ／値下げをめぐってトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
特に近年は急激な物価高もあり、お互い苦しいためトラブルに発展してしまったというご相談もありました。
または契約を更新せず、底地を返してほしいと願い出ても、なかなか返してもらえない可能性もあります。
③土地利用をめぐるトラブル
土地の利用方法をめぐって、地主と借地人が対立するケースも少なくありません。
底地は借地人に土地を利用する権利を貸しているため、自分の土地であっても利用するには借地人の同意が必要です。
例えば「週末バーベキューしたいから一時的に庭を使わせてほしい」と思っても、借地人の承諾なしでは使用することができません。
このように底地は自分の土地なのに自由に利用できないというデメリットがあります。
賃貸に比べて収入が低い
底地の地代は、通常の賃貸収入に比べて金額が安く設定されがちです。
賃貸が土地と建物の両方を貸しているのに対して、底地は土地のみ貸している（建物は借地人の負担）状態なので、仕方ありません。
だから底地の地代収入は、建物も含めて貸し出す賃貸収入と比べて、必然的に安くなってしまいます。
底地は誰に売却？
メリット以上にデメリットが多い底地を、持て余されている地主様も少なくないのではないでしょうか。
ここでは実際に底地を売却する際の主な売却先や、トラブルなくスムーズに売却するための重要ポイントを解説します。
底地を借地人に売却
底地を売却する際、まず思いつくのが既に底地を借りている借地人です。
借地人は底地に自分の建物を所有しているため、底地を購入する動機の強い傾向があります。
日頃から借地人と良好な関係を築けていれば、価格交渉などもトラブルなくスムーズに行えるでしょう。
もちろん、借地人が底地の購入を希望しないケースもあります。
その場合は後述する専門の不動産業者に相談するのがおすすめです。
一般の不動産会社
底地の売却先として一般の不動産会社に依頼することも可能です。
ですがこれまで解説した通り、底地は一般の土地と比べて特殊なので敬遠されがちな点は注意が必要です。
特に普段から底地を扱っていない不動産会社だと、底地の特徴を十分に理解していないケースも少なくありません。
結果的に「売却金額が相場より安い」「スムーズに取引が進まない」など地主にとって大きなデメリットが発生する可能性があります。
このようなリスクを避け、最良の条件で売却するには、底地の扱いに長けた専門の不動産業者への相談が賢明です。
専門業者の直接買取
底地の売却で最も手間なくスムーズに進める方法が、専門業者による直接買取です。
底地は権利関係が複雑なため、一般の不動産会社では対応が難しいケースが多いでしょう。
そこで頼りになるのが底地に特化した専門の不動産会社です。
専門の不動産会社であれば「借地人との交渉」「法的なリスク対応」「適切な売却査定」など、安心かつスピーディに売却できる大きなメリットがあります。
底地の相談はウチカツへ
今回は底地のメリットやデメリットについて解説してまいりました。
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