はじめまして、よろしくお願い致します。築45年の一戸建てを、軽度障碍者のグループホームとして借りたという事業者との契約を進めていたところ、市役所で「一戸建てのある所は市街化調整区域なのでできない」と言われました。周囲は住宅が密集しており、何年か前には広かった一戸建ての続きの敷地を3名に売却し2件は住宅に1件は駐車場になっています。グループホーム事業者と契約できる方法はありますか？
初めまして。
マークスライフ株式会社名古屋支店の土田と申します。
ご質問の件についてご回答させていただきます。
こちらの件ですが、管轄の尾張建築事務所建築課（平塚様）及び豊明市役所都市計画課（日比野様）にヒアリングさせていただきました結果を基にご回答致します。
結論といたしまして、賃貸での取引はできないが売買であれば契約できる可能性があるとのことでした。
理由としてはまず、一戸建ての所在地が市街化調整区域となりますので不動産の取引の際に用途変更の許可が必要となってきます。今回の場合ですと恐らく自己居住用として建築の許可が下りていると思いますので
自己居住用から事業用として社会福祉施設の運営としての用途に変更する必要がありその許可が必要となってまいります。
しかしこの用途の許可が下りた場合、許可をされた不動産の所有者がグループホームを運用する必要がございます。賃貸での契約となりますと物件の所有者はご相談者様のままとなりますので
借主となるグループホーム事業者様ではなくご相談者様が運営をしていただくことになります。
ですから豊明市役所及び尾張建築事務所の回答として賃貸として取引はできないとのことでした。ただ、売買で所有者がグループホーム事業者に変更となれば、用途変更の許可がされた
不動産の所有者（グループホーム事業者）が運営をするという形になるので取引が可能となります。
以上が今回ご質問頂きました内容に関してのご回答となります。
鈴木と申します
よろしくお願いいたします。
結論から申し上げますと、賃貸契約での取引は不可ですが、売買契約であれば可能性があります。
当該物件は「市街化調整区域」に所在しており、この区域においては建物の用途を変更する場合に行政の許可が必要です。
本物件はおそらく「自己居住用」として建築許可を受けていると考えられますが、グループホームとして利用するには「社会福祉施設（事業用）」としての用途変更許可が求められます。
この用途変更について、行政側の見解では「許可を受けた本人（＝所有者）」が事業を行うことが前提となっております。
つまり、所有者が変わらないまま賃貸契約を締結した場合には、事業者が借主となるため、用途変更の許可条件を満たさないということになります。
一方で、物件をグループホーム事業者へ売却し、所有権も移転した場合には、所有者＝事業者となるため、用途変更許可が下りる可能性があるとのことでした。
はじめまして
和歌山県で、不動産業と行政書士をしています、赤山と申します。
ご質問の件です。
現在の建物の新築当時も市街化調整区域だったのでしょうか？
市街化調整区域でグループホームができない
ってオフィシャルルールは無かったかと思います。
詳細は、個別連絡お願いします。
合同会社赤山事務所・FP・相続・不動産
赤山行政書士事務所
赤山卓也
メール akayama.2010.1122@gmail.com
