築50年ほどの戸建と土地を母親が所有しております。今年の4月まで賃貸に出しておりましたが、今は空き家になっています。
この土地建物をどうするか、老朽化した築50年を超える建物を壊して立て替えて賃貸用の建物を建てても良いのでは、と検討しています。
ただし、土地に課題が山積みで、接道の問題もあり自分で市役所などに行きやるべき事は見えてきていますが、これだけではなく、土地の半分が斜面（崖）に接しており（戸建は崖の上にある感じです）、横浜市の崖条例に引っかかると思っています。そこで崖上に関しての土地や建築に詳しい方や会社様からアドバイスをいただきたく、質問させていただきました。
以下が崖の状況です。
・崖の一部の持ち分しか持っていない。
（崖の下の戸建の方が所有していると思われます。）
・崖は、3m以上あると思います。（素人感覚です。）
・崖は昔は、木々が生い茂っていたのですが、今は、木々は伐採され、段々形状で土がむき出し状態になっています。伐採は土地の所有者がやったのだと思います。
・崖面の縁には、メッシュ状の柵が立っていますが、これも誰が立てたか不明です。（父親が亡くなってしまい、母親も全く聞いていない。）
これらの状況ですが、
・戸建の再建築可能かどうか？
・その場合、再建築可能にするためのオプションは何か？
―崖を所有していないため、擁壁にすることはできず、それ以外に回避策があるのか、例えば、基礎の杭を深く長く打ち込むなどの考え方とその費用感
・この様な土地でも建築を受けてくれる建築会社は、ありますか？80～90m2の建物を建てたいと思っています。土地は共有私道分入れて159m2です。
・もし崖が崩れた場合の責任負担（崖の所有権は一部しかない場合）はどうなるのか？
・隣地との境界も不明な部分（特に崖の境界）があり、整理いただける様なサービスはあるのか？
勝手に質問させていただきましたが、よろしくお願い致します。
あきべー様
ご質問ありがとうございます。
ファインエステート株式会社
鈴木悟史と申します。
崖地への建築は難解な場合が多く、
悩みどころかと存じます。
ご丁寧に詳細をご提示いただき、
おおよそのイメージができました。
【ご質問への回答】
・戸建の再建築可能かどうか？
▶︎詳細を確認した上ですが基本的に可能かと思います。
・その場合、再建築可能にするためのオプションは何か？
―崖を所有していないため、擁壁にすることはできず、それ以外に回避策があるのか、例えば、基礎の杭を深く長く打ち込むなどの考え方とその費用感
▶︎おっしゃる通り、擁壁の代替えとして杭工事で対策することはございます。
崖の状況、角度にもよりますが数百万円ほどかかりますが、擁壁工事よりは安価です（対策が可能だった場合）
・この様な土地でも建築を受けてくれる建築会社は、ありますか？80～90m2の建物を建てたいと思っています。土地は共有私道分入れて159m2です。
▶︎大手ハウスメーカーは制約が厳しいですが、柔軟に対応できる建築会社はございます。
・もし崖が崩れた場合の責任負担（崖の所有権は一部しかない場合）はどうなるのか？
▶︎崩れた原因が「何か」にもよります。工事によって崩れた場合はこちら側になります。
また、工事に際して上記のような危険性も考えられるので、崖所有者への建築同意は必要になると思います。
・隣地との境界も不明な部分（特に崖の境界）があり、整理いただける様なサービスはあるのか？
▶︎測量を行う必要があります。崖の場合、通常の測量に加え、高さを測る「高低測量」も行います。
イメージしている限りにはなりますが、
ご所有土地に建築の見込みは十分にあると思います。
ただ、崖権利者との交渉や各種調査を考えると市役所よりも
総合的に采配ができる不動産会社に相談することが良かもしれません。
弊社でもご相談は無料で賜っておりますので、
ご連絡いただければ現地確認と併せてご提案させていただきます。
ファインエステート株式会社
横浜市西区浅間町5-1-5-701
TEL 045-548-9920
担当：鈴木悟史
あきべー様
お世話になります。
朝日土地建物(株)二俣川支店 蓬田（よもぎた）と申します。
接道問題など具体的に伺わないと分からない部分もございますが、出来うる限り回答させて頂きます。
市の建築指導課や建築主事に相談は必要かと思いますが、擁壁ではなく深基礎等の対応で再建築自体は
可能かと思います。建築会社によっては、施工する事が難しい場合もあるかと思いますので、もし具体的な
お話になるようでしたら、是非当社までご相談下さい。建築業者の紹介もさせて頂きます。
崖の所有者は、あきべー様のお母様の他、確実に下の戸建の方１世帯のみでしょうか。崩れた場合の責任負担についてもですが、
境界部分がはっきりせず、どちらの持分か分からない部分は基本的に上側の所有となることが多く、万が一崩落等の事故が
起きた場合、持主が損害賠償責任を負うことになります。建築の可不可以外の、所有者同士の交渉については役所も介入
しませんので、こちらも是非別途ご相談頂ければと思います。費用はかかりますが、一度、近隣立会いの境界確認や
高低を含んだ測量もされた方が良いかと思います。
あきべー様
いつもお世話になっております。
ジョーシンホームサービス株式会社 下條と申します。
ご質問の件ですが
質問者様もだいぶお調べになられているようですので
要点をできるだけ簡略に分かりやすくお答え出来たらと思っております。
●再建築は可能かと思われます。
●私道部分含めて約160㎡ありますが、敷地の半分が崖ということで、おそらく建物の一部が崖上になると想像しております。
●３ｍほどの崖でしたら、「崖下」よりも「崖上」のほうが建築しやすいです。
●おそらく杭を打つことになります。価格の目安は 鋼管杭なら150万円前後 柱状改良なら80万円前後です。深さ想定は４ｍ前後です。
●杭の費用および建築費用の注意点
土地への進入路の幅員、地盤の強度によってだいぶ費用が変わります。
●基礎も高くする必要があるため、その分の費用も発生します。高基礎追加分はおおよそ30～50万円
●高基礎施工により自然斜面が減少しますので、土留めも兼ねております。残った斜面にモルタル、ネット、芝など土砂崩れ防止施工をすれば良いかと思います。
●責任負担につきまして
崖が崩れた状況にもよるので、これについてはご回答がとても難しいですが、一般的には崖の所有者が責任を負うものです。
質問者様の所有する崖部分の土砂が隣地へ流れないよう処置をしっかりやることが重要かと思います。
●崖の所有者（質問者様の土地の境界）をはっきりさせることはとても重要です。ご自身で建て替えるにせよ、他人に売却するにせよ必ずしたほうが良いです。
境界の件は「確定測量」を行った方が良いため、土地家屋調査士の資格を有している方（事務所）に依頼することをお勧めいたします。
また建築時に「高低測量」が必要となるため、合わせて依頼されると良いでしょう。
ご回答は以上となります。
