【伊勢崎市×ウチカツ】共有名義の空き家を放置していませんか？放置するリスクと解決への進め方を解説

弊社ドリームプランニングは、協定を結んでいる群馬県伊勢崎市とともに、社会問題となっている「空き家」に対して強い危機意識と当事者意識を持ち、空き家再生事業に取り組んでおります。

今回のコラムでは、そんな私たちの活動の中でもご相談の多いテーマである「共有名義の空き家」について解説してまいります。

「共有名義で実家を相続したけど、誰も使用することなく固定資産税ばかり払い続けている・・・」「手放したいけど、他の共有者と話し合いがまとまらない」「相続人が増えてしまい、誰に連絡すればよいか分からない」このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、そのようなお悩みをお持ちの方へ向けて、共有状態の空き家を放置するリスク、実際に手放したり・活用する方法まで、分かりやすく解説いたします。

共有名義の空き家とは？

それでは最初に、そもそも共有名義の空き家とは何かご説明します。

共有名義の空き家とは、一つの空き家（土地や建物）を複数の名義人で所有している状態(共有状態)の空き家をいいます。

実は、このように空き家を複数人で所有していると、後々さまざまなリスクやトラブルに発展する可能性があります。

そのため、あらかじめ共有名義で空き家を持つことのリスクを知っておくことが非常に重要です。

共有持分とは

共有持分とは、複数人で空き家（不動産）を所有した際に発生する、それぞれが所有する権利の割合のことをいいます。

例えば兄弟や夫婦で一つの空き家を共有で所有した場合は、原則としてそれぞれ２分の１の共有持分を所有することになります。

この権利の割合が多いほど不動産に対する行為（軽微なリフォームなど）をある程度自由に決定できるようになるのですが、例えば「空き家を解体する」「空き家を全体で売却する」といった不動産に対する影響が大きい行為は、持っている割合の大小に関係なく、共有している名義人全員の同意が必要になります。

共有名義の空き家を所有する理由

ここまで読んでくださった方の中には、「自分は共有名義で空き家を所有する予定はない」と思われた方も多いのではないでしょうか。

しかし、実はどなたにでも共有名義で空き家を持つ可能性はあります。

その一番多いきっかけは相続によりご実家を相続する時です。

不動産の相続において、相続人である子どもたちの間で明確な方針が決まらない場合、「とりあえず法定相続分（法律で決められた割合）で共有名義にしておこう」と判断されることがあります。

実はこの判断が、後々空き家を手放す際の大きなハードルになってしまいます。

共有名義の空き家を放置するリスク

相続により誰しもが共有状態の空き家を所有する可能性があることが分かったところで、次は共有名義の空き家を放置するリスクについてご説明します。

当社においても「共有名義で相続した空き家を放置していたら、トラブルになって困っている…」というご相談が本当にたくさん寄せられます。

トラブルになってからでは遅いので、あらかじめ空き家を放置するリスクについてしっかり予習しておきましょう。

空き家であっても固定資産税や維持費はかかり続ける

最初にご説明する空き家を放置するリスクは、空き家であっても固定資産税や維持費はかかり続けるということです。

「空き家って誰も住んでいないし、維持費なんてあまりかからないだろうし大したリスクではないのでは？」と思われるかもしれません。

しかし、以前ウチカツタイムズでシミュレーションした結果、空き家の維持費は年間で約６４万円もかかることが分かっています。

とりあえず共有名義で相続した空き家の場合、このように高額な負担割合を明確に決めていないケースがほとんどです。

そのため後になってから、この高額な費用負担を巡って共有者同士でトラブルになるケースが非常に多いのが実情です。

➤　空き家の維持費ついてはこちらの記事で詳しく解説しています！
【関連記事】【伊勢崎市×ウチカツ】誰も住まない空き家の維持費はいくら？知っておきたい維持費と解決策を徹底解説

管理不全空家・特定空家に該当すると税負担が増える場合がある

先ほどお話しした維持費だけでも大変ですが、実は空き家をそのまま放置し続けると、さらに税金の負担が増えてしまう可能性があります。

長年お手入れがされず、建物の倒壊のおそれがあったり、害虫や悪臭などの問題が生じて周辺環境に悪影響があると判断されたりすると、自治体の調査によって「管理不全空家」や「特定空家」と認定されてしまいます。

特定空家に認定され、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなり、税負担が最大で６倍になる場合もありますし、自治体の命令を無視してしまった場合には５０万円以下の過料を科される場合もあります。

➤　管理不全空家・特定空家ついてはこちらの記事で詳しく解説しています！
【関連記事】【伊勢崎市×ウチカツ】空き家とは？初心者でもわかる定義・リスク・相談先をやさしく解説【第1回入門編】

近隣住民とトラブルや損害賠償につながるおそれがある

空き家をそのまま放置し続けると、ご近所の方とのトラブルに発展したり、最悪の場合は損害賠償を請求されたりすることがあります。

代表的なトラブル例としては次のようなものがあります。

• 老朽化した屋根瓦や外壁が落下してしまう
• 台風時に建材が飛散する
• 雑草や庭木が隣地へ越境する
• ネズミなどの害獣や害虫が住み着き、悪臭が発生する
• ごみを不法投棄されてしまう
• 不審者が侵入したり住み着いたりして、地域の治安が悪化する
• 悪臭や景観悪化により苦情が出る

もし、崩落した外壁がお隣の車を傷つけてしまったり、通行人にケガをさせてしまったりした場合、空き家の所有者が多額の損害賠償を負担しなければならないケースもあります。

共有状態の空き家の場合、誰がトラブルの対応をするのか、損害賠償金は誰が負担するのかをめぐってトラブルになるケースが非常に多くなっています。

共有者全員の同意がないと「空き家全体で売却」も「解体」もできない

共有状態の空き家を放置してさまざまなトラブルに発展したあとに「これ以上トラブルになる前に思い切って売却や解体をしてしまおう」と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、先ほども少しお話ししたように、共有状態の空き家の場合、「空き家を全体で売却する」「建物を解体する」といった行為には、原則として共有者全員の同意が必要になります。

そのため、ご自身が「高い維持費を払い続けるのは大変だから手放したい」と思っても、他の共有者がたった一人でも反対すれば、空き家全体を売却したり解体したりすることはできません。

とくにご実家の相続の場合、「生まれ育った大切な家だから、売りたくない」「いつか自分が住むかもしれないから残しておきたい」といった思い入れから、意見が真っ向から対立してしまうケースも決して珍しくありません。

放置するほど権利関係が複雑になる

「空き家を全体で売却も、解体も話がまとまらないから、とりあえず放置しよう」と思うお気持ちも分かります。

しかし、放置すればするほど、権利関係はさらに複雑になってしまうので注意が必要です。

たとえば、最初は兄弟２人だけの共有だったとします。

しかし長年放置している間に、もしお一人が亡くなってしまった場合、その共有持分は妻や子供に引き継がれます。

すると、最初は２人だった名義人が、３人、５人と一気に増えてしまいます。

そうなった場合「現在の共有者が誰か分からない」「共有者の連絡先が不明」といった理由で全体での売却や解体はほぼ不可能になってしまいます。

共有名義の空き家を手放す・活用する方法

ここまで、共有名義の空き家をそのままにしておく様々なリスクについてお話ししてきました。

ここからは、共有名義の空き家を手放したり、上手に活用したりするための具体的な方法をご紹介していきます。

共有者全員で合意して空き家全体で売却する

まず最初にご説明する方法は、共有者全員で合意して空き家全体で売却することです。

ただし、先ほども触れたように、空き家を長年放置して名義人の人数が増えてしまうと、全員の同意を集めることがとても難しくなってしまいます。

そのため、「空き家を相続したら権利が複雑になる前に、なるべく早めに話し合って売却する」ことが何よりも大切です。

もし共有者全員で売却の意思がまとまった場合は、自治体が運営する空き家情報バンクを活用したり、共有名義の不動産売買に強い業者に相談するとよいでしょう。

賃貸物件として活用する

空き家の状態が比較的良好であれば、「賃貸物件」として活用する方法もあります。

ただし、共有名義の不動産を賃貸に出す場合は、「何年間貸し出すか」によって必要な同意の割合が変わってくるという、少し複雑なルールがあります。

「誰の同意がどこまで必要なのか」を所有者だけで判断するのは非常に困難といえます。

そのため、共有者だけで悩む前に、伊勢崎市が用意している「専門家による空き家など相談窓口」などに相談することが非常に重要です。

➤　伊勢崎市の「専門家による空き家など相談窓口の案内」はこちらから！

ご自身の共有持分を他の共有者に売却する

次にご紹介する方法は、ご自身の共有持分を他の共有者に売却する方法です。

仮に共有持分を他の共有者に売却して、空き家を単独所有にすることが出来れば、本人の意思だけで売却や賃貸に出すといった意思決定をできるようになるので非常に活用しやすくなるでしょう。

ただし、この方法がスムーズに進むのは、共有者の人数がまだ少なく、お互いにすぐ連絡が取れる状態のときだけです。

長年放置してしまい、「いま誰が権利を持っているのかすら分からない」という状態になってからでは、話し合いを進めること自体が困難になってしまいます。

共有状態の空き家においては、権利関係が枝分かれして複雑になる前に、「少しでも早く行動を起こす」ということが何よりも重要です。

全員で同意して解体してから土地として活用・売却する

建物の老朽化が進んでおり、そのままでは売却や賃貸が難しい場合、共有者全員で同意して建物を解体して土地として活用・売却する方法があります。

今後、誰もその空き家を使用する予定がないのであれば、解体して駐車場として活用したり、更地として売却したりするのも有効な選択肢といえるでしょう。

費用面がネックになりやすい解体工事ですが、自治体によっては解体費用の一部を補助してくれる制度を設けています。

伊勢崎市の制度を例に挙げますと「空き家除却補助事業」という制度があり、要件を満たせば最大５０万円の補助金を受けることが可能です。

ただし、この制度を利用するには「危険空き家」や「旧耐震の空き家」であること、そして「所有者が個人であること（法人は不可）」などの要件が定められています。

このように「所有者が個人であること」などの要件が分かれば、「では共有状態ではなく、単独所有にしよう」などといった選択肢を共有者間で取れるようになります。

そのため、共有状態の空き家でお悩みなら、まずは自治体に相談することが解決の糸口といえるでしょう。

まとめ

今回は、共有状態の空き家について詳しくご説明してまいりました。

共有状態の空き家で特に重要なのが、他の共有者を把握できているうちに、売却や活用などの合意形成を行うことです。

めんどくさいからといって放置してしまうと様々なリスクやトラブルに発展しますので、なるべく早めに伊勢崎市のように自治体が用意している専門窓口に相談することが何よりも重要となります。

ウチカツオ君の言う通り、共有状態の不動産は何よりも早めに行動をすることが重要です。

なるべく早めに合意形成して、売却するのか活用するのか判断するのが良いでしょう。

もし判断が難しいのであれば、自治体の専門窓口や、共有状態の不動産に精通したドリームプランニングにご相談してくださいね。

空き家問題に挑むドリームプランニングの強い想い

私たちドリームプランニングは、２００２年の創業以来、不動産売買・仲介・不動産テックの３事業を核に、日々深刻化する空き家問題に真正面から取り組んでいます。

少子高齢化による空家問題は日々深刻化する一方で、２０３３年には日本の３０%近くが空き家になると言われています。

これは単なる不動産だけの問題にとどまらず、地域の活性化や経済までにも大きな影響を及ぼす社会全体の課題と考えております。

本来は不動産業界全体で取り組むべき問題ですが、不動産業界はまだまだ旧態依然とした業界で、デジタル化の遅れなどもかなり大きな問題になっており、まだまだＩＴを活用して空き家問題を解決しようという不動産会社は少ないのが現状です。

だからこそ、不動産テック事業を核にしている我々が、ITを活用して空き家問題解決の一歩を踏み出さなければならないと思い、生まれたのが「ウチカツ(UCIKATU)」です。

今後も当社は空き家問題に対し、自治体と連携しながら、持続可能なまちづくりを実現するための取り組みを続けてまいります。

当社と共に空き家問題に立ち向かっていただける自治体を随時募集しておりますので、お気軽にドリームプランニングまでお問い合わせください。

お問い合わせ

伊勢崎市役所　建設部住宅課　空家対策係
〒３７２－８５０１　伊勢崎市今泉町二丁目４１０番地 伊勢崎市役所本館３階
電話番号　０２７０－２７－２７９７
ファクス番号　０２７０－２３－７０２０

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伊勢崎市では移住促進や地域活性化を目的として、空き家情報バンクを運営しております。

市内の不動産会社と協力して掘り出し物件情報を提供しているので、ぜひご活用くださいませ。伊勢崎市の空き家情報バンクはこちらから。

また、伊勢崎市では空き家情報バンクの運営だけでなく、社会問題となっている空き家の解消や有効活用に向けた手厚い補助事業も実施しています。

• 移住者支援空き家改修補助事業
• 伊勢崎市市内転居者空き家改修補助事業
• 伊勢崎市空き家除却補助事業

などといった手厚いサポートが、5月8日から受付スタートとなります。

詳しい条件や申請方法については、ぜひ伊勢崎市「空き家対策係」の公式ページもあわせてチェックしてみてください。
➤ 伊勢崎市「空き家対策係」のページはこちらから！

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