弊社ドリームプランニングは、協定を結んでいる群馬県伊勢崎市とともに、社会問題となっている「空き家」に対して強い危機意識と当事者意識を持ち、空き家再生事業に取り組んでおります。
社会的にも空き家に対する危機意識は年々強くなり、２０２３年に改正された法律には、空き家の悪化を未然に防ぐ仕組みも盛り込まれ、各自治体の空き家に対する考えが「放置していれば危険なので未然に対応しましょう」という流れになっています。
そんな社会問題となっている空き家について、今回は少しでも多くの方に知っていただくことを目的に、入門編から始まり、実務的な内容を網羅した全３回の記事をお届けします。
第１回となる今回は入門編として「そもそも空き家って何？」「どこに相談すればいいの？」などを分かりやすく解説してまいります。
空き家って何？──意外と広い「定義」
「空き家＝誰も住んでいない建物」でしょ？と思われるかもしれません。
でも実際は、法律上「建物だけでなく敷地や定着物も含みますし、使われていない状態が１年以上であれば対象」など複雑なんです。
国土交通省が定める空き家の定義は、以下のようになっております。
第二条
この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。第十四条第二項において同じ。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
この条文をかみ砕いて説明しますと、１年以上人の出入りがなく、電気や水道が使われていない建物とその敷地や庭木・塀などの定着物を空き家と言います。
ですので、誰も住んでいなくても、定期的に人の出入りがあったり、定期的に電気や水道を使用して建物の管理などを行っている場合は、法律上の空き家には含まれません。
自分は「空き家」を所有する事はないと思っていても、相続などで誰もが急に空き家の所有者になる可能性があります。
そのため、あらかじめ空き家の仕組みや、万が一の時に相談できる窓口などあらかじめ知っておく事が非常に重要です。
空家等対策特別措置法における空き家
社会問題となっている空き家対策として、２０１５年５月に空家等対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が完全施行されました。
この法律は空き家の所有者は適切な管理を努めなければならないというもので、適切な管理が行われず放置による様々なリスクが考えられる場合に、その空き家を「特定空家」として扱い市区町村が指導や勧告を行う場合があります。
また空き家に対する社会問題は年々深刻視され、２０２３年１２月に改正が行われ、特定空家に加えて新たに「管理不全空家」という区分が追加されました。
空き家を所有している方であれば「特定空家と管理不全空家って具体的に何が違うの？指定されたらどうなるの？」と思う方もいらっしゃると思います。 そこで今回は管理不全空家と特定空家について分かりやすくご説明していきます。
管理不全空家と特定空家
それでは管理不全空家と特定空家の違いや特徴について見ていきましょう。
特定空家とは
- 放置すれば倒壊等著しく保安上危険性がある状態
- 害獣やごみの放置による悪臭など衛生面で問題のおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより庭木が不用意に伸びているなど周囲の景観を著しく損ねている状態
- 庭木が公道や隣地に散乱していたり、不審者が侵入していて周辺の生活環境の保全に不適切な状態
このような条件の空き家であれば自治体の調査により「特定空家」と認定され、自治体から「助言→指導→勧告→命令」の対象となります。
自治体の勧告を受けてしまいますと、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなり、税負担が最大で６倍になる場合がありますし、命令を無視してしまった場合には、５０万円以下の過料が課されるおそれもあります
面倒だからといって放置していると様々な負担が生じる可能性があるため、もし「空き家を取得したけどどうしたらいいか分からない…」という方はこの後ご紹介する相談窓口にまずは相談してみるとよいでしょう。
管理不全空家とは
改正により新たに追加された管理不全空家を、わかりやすくご説明しますと「特定空家になる可能性がある空き家」のことです。
社会問題となっている増え続ける空き家に対して、特定空家のような状態が悪化する前に「管理不全空家」に認定して自治体の指導や助言などにより状態の悪化を防止しようという目的で法改正で追加されました。
もし、管理不全空家に認定されてしまった場合は、早期に自治体の指導に従い、状態の改善に努めるようにしましょう。
全国の空き家状況
「空き家が社会問題になっていて増え続けているらしいけど、実際どれくらい増えているの？」 そう思われる方も多いと思います。
２０２３年１０月１日時点の調査によると、全国の住宅は６,５０２万戸となり、これは２０１８年と比べ、 ２６１万戸（４.２％）の増加となっております。
そのうち、空き家は約９００万戸にのぼり、これは２０１８年から５１万戸も増加しており、総住宅数の空き家が占める割合は１３．８％に達し、 ２０１８年から０．２％増加し過去最高を更新しています。
このうち「賃貸用・売却用・別荘など一時的に空いている住宅」を除いた“その他の空き家”（たとえば転勤や長期不在、建て替えのための空き家など）は 約３８５万戸にのぼり、総住宅数の５．９％ を占めます。
数字で見ると、空き家問題の深刻さがぐっと実感できませんか？
「利用目的のない空き家」は、年々増え続け、放置のままでは地域の安全や資産価値にも影響しかねません。
この背景には、空き家制度や対策の選択肢が知られていない事、相談窓口の存在がまだ浸透していない事もあります。
対策の第一歩としてこの記事を通して、空き家の対策や相談窓口について学びましょう。
空き家が発生する理由
空き家が増え続けているのはわかったけど「空き家って、どうして増えるの？」と思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は空き家が増える主な背景を３つご説明いたします。
相続
「相続したはいいけど、どうしていいかわからず放置してしまって…」という方が非常に多いです。
相続手続きが複雑だったり、遠方で管理できなかったりするケースも多く、家が使われずそのまま空き家になる例が後をたちません。
少子高齢化による人口減少
「なんで少子高齢化が空き家に関係あるの？」そんな疑問をお持ちの方も多いと思います。
答えはシンプルで、「住む人」が減れば、使われない家が確実に増えるからです。
他にも、高齢者が施設へ移ったり、長期療養を必要とする状況になり、住み続けられなくなるケースがあります。
そのとき、子や親族が近隣にいない場合は活用されるどころか、管理もままならず空き家になることが多いのです。
地方から都市への人口流出
若者が就学・就職をきっかけに都市部へ移住すると、地方に残された住宅は使われなくなり空き家が増加する原因となっております。
特に、過疎地域ではこの現象が顕著であり、空き家の増加が地域の活力低下や治安の悪化など、さまざまな社会問題を引き起こしています。
はじめての空き家対策
「空き家をどう扱えばいいかわからない・・・」 そんなあなたへ、今回は初めの一歩として空き家対策を４つご紹介します。
自治体の空き家情報バンクを活用する
「空き家をどう活用すればいいか分からない…」という方、まずは自治体の空き家情報バンクをチェックしてみましょう。
この制度は、市町村が運営する仕組みで、自身の空き家を売りたい・貸したい人向けに無料で不動産を掲載できます。
仲介手数料が不要だったり、地域の補助や特性に基づいた情報も得られたりと、所有者にも利用希望者にも優しい仕組みです。
しかも、地域の特性や補助制度などの情報も一緒に得られる点も大きなメリットと言えるでしょう。
また、空き家を「誰かに活用してもらう」「地域の資源として再利用する」といったことが地域づくりにとって価値ある一歩になります。
伊勢崎市でも、この空き家バンクを活用した支援が進められており、市役所の公式サイトでは登録要件や、登録までの流れが丁寧に案内されております。
まずは住宅課に事前相談をして、その際にご不明点があれば丁寧に対応してくれますので、不明点がある方でも安心して活用できます。
伊勢崎市の空き家情報バンクの詳細情報は、こちらからご覧いただけます
国土交通省が運営する全国地方公共団体空き地情報サイトは、こちらからご確認ください
建て替えて活用する
「この古い建物を思い切って建て替えられたら活用できるのは…」と考える方も多いでしょう。
確かに、建て替えれば新たな活用方法が広がり、戸建て賃貸やアパートなどにすれば、賃貸収入を得る事もできるでしょう。
しかし、解体や建て替えるにはかなりのコストがかかりますし、事前に再建築不可物件（幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない土地）ではないか調査する必要もあり、想像以上に大変です。
そのため、建て替えを検討する際は、事前に計画をしっかり立て、専門の不動産業者や自治体と相談しながら進めることが重要です。
専門の買取業者に売却する
「建て替えも難そう、どうしよう…」という方は、専門の買取業者に売却相談をしてみてください。
専門の買取業者であれば、空き家について豊富な買取実績があるため、疑問点などがあれば親切に対応してくれるでしょう。
とくに、再建築不可物件や共有持分など権利関係が複雑な空き家の場合、一般的な不動産会社では取り扱いを断られるケースが多いので、そういう「訳アリ」な不動産の買取実績が豊富な買取業者に相談するとよいでしょう。
ドリームプラン二ングは他社で断られたような複雑な空き家でも、買取してきた実績がありますので、空き家の売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。
空き家を賃貸する
「どうせ使わないなら、貸して収益化したい」――という方には賃貸という道もあります。
リフォームせずそのままの状態で賃貸に出せば、初期費用を抑えつつ老朽化の進行を防ぎ、家賃収入を得られるなど様々なメリットがあります。
とはいえ注意すべき点もあり、状態が良くない場合はリフォームや維持管理に費用がかかることもありますし、借り手が見つからず空室リスクに悩む可能性もあります。
心配な点や不明点がある場合は、早めに自治体の相談窓口を活用するとよいでしょう。
放置のリスク
空き家を放置すると、所有者だけではなく、近隣住民にもさまざまな影響を与えてしまいます。
ここでは、空き家を放置した際のリスクについて、詳しくご説明いたします。
近隣トラブルのリスク
実は、草ぼうぼうの庭や壊れた外壁は、放っておくほど“害虫や害獣の住処”になりやすく、知らず知らずのうちに近隣トラブルの火種になるのです。
さらに、庭木が伸びっぱなしだと通行の邪魔になるほか、雑然とした空き家は住民の視線にもストレスを与え、地域の景観を損ねる要因にもなります。
税負担や管理費負担
空き家を所有しているだけでも、固定資産税や都市計画税、管理費などの経費はかかり続けます。
「めんどくさいから・・・」という理由で空き家を放置し続けると、気付けば多額の負担になっていることも少なくありません。
また放置し続けた結果、最初にご説明した「特定空家」「管理不全空家」に指定されてしまう可能性もあります。
最終的には住宅用地特例がなくなり、税負担が最大で６倍を払うリスクもありますので、空き家を放置して固定資産税を払い続けている場合は、早めに自治体の相談窓口に相談することをおすすめします。
不審者が住み着く
人が住んでいない空き家は、不法侵入や不審者が住み着くなどして、治安が悪化する可能性があります。
実際に金品の窃盗を目的で地方の空き家の侵入する事件が連日ニュースでも取り上げられており、もし空き家を訪れた際に遭遇してしまうと、思わぬ事件に巻き込まれる可能性もあるでしょう。
このようなリスクを避けるために、窓ガラスに防犯フィルムを貼る、防犯カメラを設置するなどの防犯対策をしておくとよいでしょう。
老朽化による倒壊
人が住まなくなり、適切な管理が行われなくなった建物は、ご自身が思っているより早く劣化してしまいます。
地震や台風などによる災害で老朽化した空き家の倒壊の危険性が社会問題となっています。
相談窓口
空家で困った事や、分からない事があればお気軽に相談できる窓口に相談してみましょう。
ここでは、困ったときに相談できる相談先をご紹介します。
自治体の空き家相談窓口（伊勢崎市）
今までご説明した通り、空き家は年々増え続けており、現在社会問題となっております。
こうした背景から、各自治体では空き家相談窓口を設けて、空き家でお困りのかたからの相談に対応しております。
伊勢崎市でも空き家に関する様々な相談はもちろん、空き家情報バンク事業を推進しており、市内の空き家情報を登録し、市のホームページなどで公表することにより購入または賃借を希望する方に情報を届けるとともに、空き家の有効活用や問題解決につなげる取り組みを行っています。
さらに、不動産団体が主催する無料の空き家相談会も開催されており、解体や活用、売却など幅広い相談に応じています。
このように自治体によって様々な空き家問題に取り組んでいますので、空き家に関してお困りの方は、まずご自身の自治体の窓口に相談してみるとよいでしょう。
自治体のサポートを受けながら、自身の空き家問題を解決することができるでしょう。
伊勢崎市の空き家情報バンクの詳細情報は、こちらからご覧いただけます
国土交通省が運営する全国地方公共団体空き地情報サイトは、こちらからご確認ください
ウチカツ
空き家でお困りの方は不動産業者様と利用者を繋ぐコミュニティサイト「ウチカツ」をご利用ください。
ウチカツであれば「空き家・空地」などあらゆる不動産の悩みを無料で不動産業者に直接相談したり、不動産の査定をしてくれる不動産業者を検索する事も可能です。
空き家以外にも他社では扱うのが難しい「訳アリ」不動産でもなんでも掲載する事が可能なので、どのような不動産でもぜひ一度ご登録してください。
業界初の不動産SNSウチカツ（UCIKATU）はこちらから
よくある質問（Q&A）
ここでは、これまで当社に寄せられた空き家に関する質問の中から、特に多いものを取り上げ、分かりやすくお答えします。
このように空き家を解体するのにも多額のお金がかかってしまうので、現況のまま買取ってくれる不動産に売却相談をするか、自治体の補助制度を活用して解体を進めるとよいでしょう。
空き家除去の補助金について
自治体ごとに様々な補助制度があり、伊勢崎市でも空き家除却補助事業として要件を満たしていれば補助金を受ける事が可能です。
伊勢崎市空き家除却補助事業の概要
| 項目 | 内容 |
| 補助対象者 | 空き家の所有者またはその相続人など(かつ、市税などの滞納がない、他の権利者（抵当権者など）から同意を得ている、不動産の販売・貸付目的でない、暴力団員等でないなどの要件を満たす） |
| 補助対象空き家 | 危険空き家、旧耐震空き家（かつ、居住目的で建築・購入した住宅、所有者が個人（法人不可）、1年以上居住されていない、補助申請時に所有権以外の権利が設定されていない（同意を得ている場合を除く）、空き家特措法第14条第3項の措置命令を受けていない、公共事業等の補償の対象となっていない、所有者が固定資産税を滞納していない、他の補助金等の交付を受けていない、併用住宅は住宅部分の床面積が延床面積の2分の1以上で店舗・事務所として利用されていないなどの要件を満たす） |
| 補助対象工事 | 空き家の所在する敷地を更地にする除却工事であること。市内事業者が施工すること。除却工事費が20万円以上であること。建設業法等の許可を受けた者または建設リサイクル法の解体工事業の登録を受けた者に請け負わせる除却工事であること。補助金交付決定後に着工した除却工事であること。補助金の交付決定通知を受けた年度内に終了する除却工事であること。 補助対象となる工事費は空き家の解体、撤去及び処分、解体後の土地の整備に要する費用。物置、門扉、塀などの敷地内の工作物や庭木、車両の撤去費用は対象外。 |
| 補助金額 | 除却工事費の5分の4以内で、上限は50万円。 |
| 補助件数上限 | 20件 (先着順) |
まとめ
今回は社会問題となっている空き家について、みなさんに現状をしっていただくことを目的に、第一回として入門編の記事をお届けしました（入門編ですが、熱が入りすぎて多く語ってしまいごめんなさい）
この後も第２回、第３回と続いて不動産業者ならではの実務的な内容もご紹介しますので、ぜひ読んでみてください！
空き家問題に挑むドリームプランニング の強い想い
私たちドリームプランニングは、２００２年の創業以来、不動産売買・仲介・不動産テックの３事業を核に、日々深刻化する空き家問題に真正面から取り組んでいます。
少子高齢化による空家問題は日々深刻化する一方で、２０３３年には日本の３０%近くが空き家になると言われていています。
これは単なる不動産だけの問題にとどまらず、地域の活性化や経済までにも大きな影響を及ぼす社会全体の課題と考えております。
本来は不動産業界全体で取り組むべき問題ですが、不動産業界はまだまだ旧態依然とした業界で、デジタル化の遅れなどもかなり大きな問題になっており、まだまだＩＴを活用して空き家を解決しようという不動産会社は少ないのが現状です。
だからこそ、不動産テック事業を核にしている我々がITを活用して空き家問題の解決の一歩を踏み出さなければならないと思い生まれたのが「ウチカツ(UCIKATU)」です。
今後も当社は、空き家問題に対し、自治体と連携しながら、持続可能なまちづくりを実現するための取り組みを続けてまいります。
当社と共に空き家問題に立ち向かっていただける自治体を随時募集しておりますので、お気軽にドリームプランニングまでお問い合わせください。
伊勢崎市様と詳細な協議を経て協定締結に至りました。
当社と共に空き家問題に立ち向かっていただける自治体を随時募集しております。
お問い合わせ
伊勢崎市役所 建設部住宅課 空家対策係
〒３７２－８５０１ 伊勢崎市今泉町二丁目４１０番地 伊勢崎市役所本館３階
電話番号 ０２７０－２７－２７９７
ファクス番号 ０２７０－２３－７０２０
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００２年１１月１２日 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | https://uruhome.net/ 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
伊勢崎市空き家情報バンクを活用しましょう！
伊勢崎市では移住促進や地域活性化を目的として、空き家情報バンクを運営しております。
市内の不動産会社と協力して掘り出し物件情報を提供しているので、ぜひご活用くださいませ。伊勢崎市の空き家情報バンクはこちらから。
不動産のお悩みはウチカツ(UCIKATU)へ
伊勢崎市と提携しているドリームプランニングが運営する業界初の不動産SNSウチカツ（UCIKATU）では、匿名＆登録無料で 不動産に関する相談が可能です（一般ユーザー）。
不動産相談の回答者は、ウチカツに登録しているプロの不動産会社ばかりですから、回答には信頼性があります。
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