空き家の相続登記から売買契約まで！　実務で必須の知識をプロが徹底解説【第3回実務編】

弊社ドリームプランニングでは、協定を結んでいる群馬県伊勢崎市とともに、社会問題となっている「空き家」に対して強い危機意識と当事者意識を持ち、空き家再生事業に取り組んでおります。

そんな空き家問題に対して少しでも多くの方に知っていただけるように、全３回のシリーズで解説をさせていただいており、今回はいよいよ最終回となる「実務編」をお届けします。

相続登記や売買契約など、実務で直面する具体的な手続きや注意点について、プロの目線から詳しく解説してまいります。

空き家対策の実務編

空き家に関する実務でつまずくポイントといえば、「相続登記ってどうすればいいの？」「売却の手続きで初めて聞く言葉が出てきて戸惑ってしまう」「いざ話を進めたらトラブルになってしまった」――そんな悩みが多いのではないでしょうか。

実は、これらはどれも「事前に知っておけば防げること」がほとんどで、相続登記や売却時の注意点を理解しておくことで、慌てずスムーズに対応できるようになります。

相続登記の実務編

ではまず、「相続登記」について、具体的に見ていきましょう。

「相続登記なんて、自分にはまだ関係ない」と思っている方も多いかもしれませんが、いざというときに慌てないためにも、今から基本を知っておくことが重要です。

相続登記の申請義務化

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義人を相続人の名義に変更する手続きのことです。

意外と知られていませんが、実は2024年4月から、「相続登記の申請」が義務化されました。

これまでは不動産を相続して登記しなくても罰則がなかったため、誰のものかわからない土地や建物が全国に増えてしまいました。

こうした“所有者不明の不動産”が空き家の原因にもなっていたのです。

もし期限を過ぎても登記をしなかった場合は、過料を科される可能性があるので、忘れずに相続登記を行なうようにしましょう。

相続登記の必要書類

相続登記に必要な書類は、「遺産分割協議による相続」「法定相続分での登記」「遺言書がある場合」など、相続の方法によって多少異なります。

ただし、以下のような書類はどのケースでも共通して必要となるため、事前に取得方法やそれぞれの書類の役割を理解しておくとよいでしょう。

なお、必要書類の詳しい内容は、法務局のホームページで公開されています。

実際に手続きを進める前に、一度チェックしておくと安心です。

相続登記の流れ

それでは、空き家の相続登記がどのような流れで進むのかを見ていきましょう。

相続登記は、主に次のようなステップで行います。

相続人を確定する

まず、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍を集め、誰が相続人なのかを確定します。

相続の方法を決める

まずは遺言書の有無を確認しましょう、遺言書があれば原則として遺言書の内容に沿って相続をおこなうようになります。

遺言書がない場合は相続人全員で「遺産分割協議」をおこなうか、「法定相続分」に沿って相続することになります。

必要書類をそろえる

戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書など、登記申請に必要な書類を準備します。

登記申請書を作成して法務局へ提出する

登記申請書に不動産の情報や登記の原因を記載し、必要書類を添えて管轄の法務局へ提出します。

一般的には司法書士に依頼することが多いステップになります。

登記の完了を確認する

申請後、登記が完了すると登記簿上の名義が相続人のものに変更されます。

法務局からは、「登記完了証」と、不動産の権利証にあたる「登記識別情報通知」が交付されます。

これらを受け取れば、相続登記の手続きはすべて完了です。

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、所有者不明土地の増加や、相続後に管理できず放置される土地の問題に対応するために設けられた制度です。

相続によって取得したものの、使い道がなく管理も難しい土地を、一定の条件を満たせば国に引き渡すことができます。

この仕組みにより、空き家を解体したあとの土地や、今後使う予定のない土地を国に戻すことが可能になります。

「相続した土地をどう扱えばいいかわからない」と悩んでいる方にとって、検討する価値のある制度といえるでしょう。

売買での契約実務編

空き家を売買するときは、契約の内容をよく理解しないまま売買を進めてしまうと、思わぬトラブルにつながることがあります。

ここでは、売買契約の場面で注意しておきたい実務上のポイントを、わかりやすく解説していきます。

契約不適合責任とは

空き家を売却するとき、契約書の中に「契約不適合責任」という聞き慣れない言葉が出てきて戸惑う方も多いでしょう。

難しそうに聞こえますが、かんたんに言うと「売った空き家や土地が、契約の内容と違っていた場合に、売主が負う責任」のことです。

代表的なケースとしては、引き渡し後に建物の欠陥が見つかり、契約書の内容と食い違っていた場合に責任を問われるというものです。

空き家では、長年手入れがされておらず、売主自身も気づいていない劣化や不具合があることも少なくありません。

そのため、「知らなかった」では済まないこともあり、引き渡し前に現状をしっかり確認し、買主へ説明しておくことが大切です。

境界確定とは

空き家を売却するとき、事前に必ず確認しておきたいのが「土地の境界をはっきりさせること」です。

この「土地の境界をはっきりさせること」を境界確定といい、境界があいまいなままだと、売却後に思わぬトラブルにつながるおそれがあります。

空き家の場合、長年放置されているうちに境界標がなくなっていたり、古い測量図と実際の土地の形が一致していなかったりすることが少なくありません。

境界が不明な場合は、売却前に土地家屋調査士へ依頼し、隣地所有者の立会いのもとで境界を確定させましょう。

費用はかかりますが、先ほどご説明した契約不適合責任を問われるリスクを減らし、買主も安心できる安全な取引につながる大切な手続きです。

特約とは

契約不適合責任の説明を聞いて、「そんな責任を負うのはちょっと不安…」と感じた方もいるかもしれません。

実は、こうした売主の負担を軽減するために、契約不適合責任を免除できる制度があります。

それが、売買契約書の中に記載する「特約（とくやく）」と呼ばれるものです。

例えば、「現状のままで引き渡す（現状有姿）」という特約を設けておくことで、引き渡し後に小さな不具合が見つかっても、売主が責任を負わないようにすることができます。

契約不適合責任が不安な方は、ドリームプランニングのような「特約（とくやく）」を設けている買取業者に相談するとよいでしょう。

空き家売買でよくあるトラブル

最後に空き家売却でよくあるトラブルについて見ていきましょう。

事前に知っておけば防げることも多いので、あらかじめ知っておくことが大切です。

売却後に雨漏り・シロアリ被害・建物の傾きが発覚する

空き家の場合、売主（相続人など）が長年その家に住んでいないため、雨漏りや柱のシロアリ被害、基礎の傾きといった重大な欠陥に気づかずに売却してしまうことがあります。

買主が住み始めてから発覚すると、売主は先ほどご説明した契約不適合責任を問われ、修繕費用の請求や契約解除を求められる可能性があります。

そのため、売却前に専門家へ相談するなど、空き家の事前チェックを徹底することが何よりも大切です。

法的な説明が不十分

空き家の売買でよくあるトラブルのひとつが、「空き家の取扱いに不慣れな業者による法的な説明不足」です。

不動産会社は契約前に、買主に対して土地や建物に関する法的な制限などをまとめた「重要事項説明」を行う義務があります。

しかし、空き家の取扱いに慣れていない業者では、この調査や説明が不十分な場合があります。

特に多いのが、将来建築する際に届出や発掘調査が必要となる「埋蔵文化財包蔵地」や、建て替えができない「再建築不可物件」であることを見落としてしまうケースです。

買主はこうした重大な制限を知らないまま契約してしまい、後から「目的の利用ができない」と気づいてトラブルになることがあります。

このような問題を防ぐためにも、空き家の売買を行う際は、空き家の取引に慣れた専門業者に相談することが大切です。

購入後にご近所トラブルに発展する

空き家の売買で意外と多いのが、購入後にご近所トラブルに発展するというものです。

実際に当社へ多く寄せられるのが、「建物や土地に問題はないのに、近隣に大声で怒鳴る、ゴミ出しのルールを守らないといった方がいて…」というご相談です。

このように、物件そのものではなく周辺環境が住み心地に影響を及ぼす状態を「環境的瑕疵（かんきょうてきかし）」と呼びます。

不動産会社は、こうした環境的瑕疵についても買主に告知する義務を負っています。

しかし、「埋蔵文化財」や「再建築不可」といった法的な調査は行っても、このような周辺環境の見えないリスクまで調査が及ばない業者が多いのが実情です。

そのため、空き家の取扱いに慣れ、こうした周辺環境の調査までしっかりと行ってくれる不動産会社へ相談することが、トラブルを避ける上で非常に重要です。

まとめ

最終回となる今回は「実務編」として、相続登記の流れや売買契約で起こりやすいトラブルまでをプロの視点で解説しました。

空き家をめぐる手続きや判断には専門的な知識が必要となる場面も多く、「どこから手をつければいいのか」と悩まれる方も少なくありません。

そんなときは、私たちドリームプランニングのような専門業者や、伊勢崎市のように空き家問題に力を入れている自治体へ相談してみることをおすすめします！

空き家問題に挑むドリームプランニングの強い想い

私たちドリームプランニングは、２００２年の創業以来、不動産売買・仲介・不動産テックの３事業を核に、日々深刻化する空き家問題に真正面から取り組んでいます。

少子高齢化による空家問題は日々深刻化する一方で、２０３３年には日本の３０%近くが空き家になると言われていています。

これは単なる不動産だけの問題にとどまらず、地域の活性化や経済までにも大きな影響を及ぼす社会全体の課題と考えております。

本来は不動産業界全体で取り組むべき問題ですが、不動産業界はまだまだ旧態依然とした業界で、デジタル化の遅れなどもかなり大きな問題になっており、まだまだＩＴを活用して空き家問題を解決しようという不動産会社は少ないのが現状です。

だからこそ、不動産テック事業を核にしている我々が、ITを活用して空き家問題解決の一歩を踏み出さなければならないと思い、生まれたのが「ウチカツ(UCIKATU)」です。

今後も当社は空き家問題に対し、自治体と連携しながら、持続可能なまちづくりを実現するための取り組みを続けてまいります。

当社と共に空き家問題に立ち向かっていただける自治体を随時募集しておりますので、お気軽にドリームプランニングまでお問い合わせください。

お問い合わせ

伊勢崎市役所　建設部住宅課　空家対策係
〒３７２－８５０１　伊勢崎市今泉町二丁目４１０番地 伊勢崎市役所本館３階
電話番号　０２７０－２７－２７９７
ファクス番号　０２７０－２３－７０２０

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伊勢崎市では移住促進や地域活性化を目的として、空き家情報バンクを運営しております。

市内の不動産会社と協力して掘り出し物件情報を提供しているので、ぜひご活用くださいませ。伊勢崎市の空き家情報バンクはこちらから。

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